احیای طرح تفصیلی تهران در اتاق شیشه‌ای؟
متولی بررسی و تصویب طرحهای جامع شهری، طرح تفصیلی و تغییرات آنها در حوزه شهر کمیسیونی است که این روزها شورای شهر تهران درصدد اصلاح آن است. «کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی» که برخی آن را به کمیسیون تغییر کاربری و دور زدن طرح تفصیلی می‌شناسند و برخی نیز آن را اتاق توزیع رانت ساختمانی توصیف می‌کنند، در سالهای اخیر حاشیه کم نداشته است. نامه‌های رد و بدل شده اعضای این کمیسیون درباره مصوبات آن و آمارهای استخراج شده از مصوباتی که نشان از جمعیت‌پذیرتر کردن شهر تهران داشت، از مشهورترین اخباری بودند که این کمیسیون را برای متولیان امر شهری پراهمیت کردند. حالا شورای شهر تهران کلیات طرحی را تصویب کرده که قصد آن «اصلاح فرآیندهای دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران» است.
سوگل دانائی - متولی بررسی و تصویب طرحهای جامع شهری، طرح تفصیلی و تغییرات آنها در حوزه شهر کمیسیونی است که این روزها شورای شهر تهران درصدد اصلاح آن است. «کمیسیون ماده ۵ شورای عالی معماری و شهرسازی» که برخی آن را به کمیسیون تغییر کاربری و دور زدن طرح تفصیلی می‌شناسند و برخی نیز آن را اتاق توزیع رانت ساختمانی توصیف می‌کنند، در سالهای اخیر حاشیه کم نداشته است. نامه‌های رد و بدل شده اعضای این کمیسیون درباره مصوبات آن و آمارهای استخراج شده از مصوباتی که نشان از جمعیت‌پذیرتر کردن شهر تهران داشت، از مشهورترین اخباری بودند که این کمیسیون را برای متولیان امر شهری پراهمیت کردند.
حالا شورای شهر تهران کلیات طرحی را تصویب کرده که قصد آن «اصلاح فرآیندهای دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران» است. کلیات این طرح که دیروز، یکشنبه 20 آبان در شورای شهر تهران تصویب شد، اولین بار سال 1401 بدون قید فوریت و به صورت عادی نظر موافق 14 نفر از اعضای شورای شهر تهران را جلب کرده بود؛ اما به دلیل برخی اختلاف نظرها از دستور کار خارج شده و تاکنون معطل مانده بود.
این طرح اهدافی مانند تعادل میان منافع عمومی و خصوصی، مقابله با فساد و شفاف سازی پرونده‌ها را دنبال می‌کند؛ مسائلی که به گواه اعضای پارلمان شهری، این کمیسیون را گاهی به تاریکخانه مدیریت شهری بدل کرده است. محتوای این طرح که یک نسخه از آن در اختیار «روزن آنلاین» قرار گرفته است، شامل 2 فصل و 10 ماده است که در این گزارش جزییات بیشتری از آن را مرور می‌کنیم.
به گزارش «روزن‌آنلاین»، جلوگیری از دلالی و ایجاد شفافیت بیشتر، از اهداف اولیه این طرح عنوان شده است. با این حال برخی اعضای شورای شهر تهران درباره این طرح نظرات متفاوتی داشتند؛ مثل میثم مظفر که در جلسه دیروز به لحاظ نشدن پیشنهادهای خود و تهدیدهای احتمالی اشاره کرد و احمد علوی و پرویز سروری که بر محدودیت‌های قانونی تأکید کردند و هشدار دادند که شورا اجازه اصلاحات بنیادی در ماده ۵ را ندارد. اما محتوای این طرح شامل چه مواردی است؟
ادعای تعادل میان منفعت عمومی و حقوق مکتسبه
فصل اول این طرح «وحدت رویه در ارسال و بررسی درخواست‌ها با تاکید بر تعادل میان منافع عمومی و خصوصی» نام‌گذاری شده و فصل دوم هم «شفافیت و مشارکت» نام دارد.
در ماده یک این طرح رعایت چارچوب تهیه گزارش‌های توجیهی لازم شناخته شده است: «در جهت ساماندهی به فرآیند انجام وظایف دبیرخانه کمیسیون ماده 5، در تعریف دستور کار جلسات این کمیسیون، لازم است برابر شاخص‌های تبیینی در چارچوب «تهیه گزارش‌های توجیهی» اقدام گردد. گزارش طرحهای توجیهی یکی از مهم‌ترین اسناد و مدارک جهت طرح در کمیسیون ماده 5 است. این ماده 3 تبصره هم دارد که هرکدام به قوانین بالادستی و آیین‌نامه‌های پیشتر تصویب شده اشاره می‌کند، مثل اینکه «مجموع تغییرات طرحهای تفصیلی برای موضوع ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن توسط کمیسیون ماده مذکور در هر یک از موارد حداکثر تا 5 درصد مجاز است.» در پایان این ماده هم تاکید شده که گزارش‌های توجیهی باید به امضای مهندس واجد صلاحیت برسد.
ماده دوم این طرح به اقداماتی اشاره می‌کند که بتواند میان منفعت عمومی و خصوصی تعادل برقرار کند. در این ماده مشخصا به ساختمان‌های و بناهای اطراف بافت تاریخی و ارزشمند اشاره شده که در طرح تفصیلی امکان اعطای تراکم پیش‌بینی شده به آنها وجود ندارد و شهرداری می‌تواند در صورت تصویب شورای شهر از سازوکار انتقال حق توسعه برای آنها استفاده کند: «در صورتی که درخواست متقاضی تحدید منفعت عمومی باشد دبیرخانه کمیسیون موظف است با هدف پیشنهاد اقداماتی از سوی ذینفع برای جبران حقوق عمومی شهری تحت الشعاع واقع شده برای نمونه از طریق تحویل زمین به بانک زمین شهرداری، تاکین سرانه‌های خدماتی در همان محدوده، مرمت و اهدای بناهای تاریخی به شهرداری، خریداری باغ و تبدیل آن به بوستان عمومی و امثالهم اقدام کند.» در تبصره‌های این ماده هم درباره نحوه محاسبه میزان خسارت به منافع عمومی و نحوه جبران از طریق انتقال حق توسعه پیشنهادهایی مطرح شده است.
نظرسنجی الزامی از ذی‌نفعان پرونده‌های کمیسیون ماده ۵
ماده 3 این طرح به ایجاد وحدت رویه در فرآیند بررسی درخواست‌ها اختصاص دارد. براساس این ماده دبیرخانه کمیسیون ماده 5 موظف است در بررسی درخواست‌ها و طرحهای توجیهی ارسال شده به دبیرخانه مواردی مانند کنترل ضوابط، کنترل فهرست مدارک مورد نیاز پرونده، تعیین بر و کف و دستور نقشه، توافق‌نامه‌ها، نظریه‌ها و گزارش توجیهی(امکان سنج)، اخذ نظر اداره کل طرحهای شهری و اعلام نظر سیستمی، توافق‌نامه‌ها، نظریه‌ها و آرای مرتبط را در قالب یک گزارش جامع به صورت سیستمی در بستر سامانه شهرسازی مطابق شرایط و مدارک لازم بررسی، کنترل و بدوا به کارگروه فنی و سپس به کمیسیون ماده 5 ارائه کند. در یکی از تبصره‌های این ماده هم تاکید شده که مشاور تهیه کننده می‌تواند بدون حق رای صرفا برای ارائه طرح و دفاع از آن در جلسه حاضر باشد.
همچنین برای پرونده‌های انتفاعی فرآیندهای مربوط به ارسال پرونده و کسب نظر از نهاد راهبری و پایش طرحهای توسعه شهری، دفاتر توسعه محله‌ای، نظرسنجی از هیات امنای محل و ارسال به شورای شهر تهران به صورت موازی و همزمان در مدت یک هفته انجام شود.
نقص نورافکن پارلمان شهری
به گزارش «روزن‌آنلاین»، بر اساس ماده ۴ شهردار تهران به عنوان رییس کمیسیون باید اعضای کارگروه فنی را به صورت سالانه صادر و ابلاغ کند. به این ترتیب هیاتی که اولین نظر فنی و کارشناسی را درباره هر پرونده روی میز کمیسیون ماده ۵ ارائه می‌دهد و اغلب، نظر آنها مبنای رای نهایی نظر اعضای اصلی کمیسیون ماده ۵ قرار می‌گیرد، با نظر شخص شهردار تهران انتخاب می‌شوند.
آنجا که ملک و زمین یک دارایی پرسود به شمار می‌‌‌آیدو از طرفی هر نوع مجوز درباره کاربری و تراکم ملک، می‌تواند ارزش آن را دستخوش تغییر بنیادی کند اما در عین حال تبعاتی برای مجاوران یک ملک داشته باشد، ملاحظاتی که مانع از ارجحیت منفعت خصوصی اقلیت بر منافع عمومی شهر و شهروندان شود اهمیت زیادی دارد که منظور کردن این ملاحظات بر عهده شورای عالی شهرسازی و معماری است.
شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان مرجع تصویب طرح تفصیلی، مانع از آن میشود تا اختیار شهرداران در اعطای مجوزهای ساختمانی، بی‌‌‌حد و حصر و بی‌‌‌ضابطه باشد؛ چراکه در این صورت شهرداران می‌توانند با هدف کسب درآمد برای شهر، آسایش و آرامش عموم شهروندان را قربانی منافع اقلیت کنند. با این حال از آنجا که شهر یک موجود زنده بوده و به تناسب موقعیت و زمان، ممکن است برخی از مفاد طرحهای بالادست نیز نیازمند بازنگری باشد، اتخاذ تصمیمات موردی به اعضای اتاق موسوم به کمیسیون ماده۵ واگذار شده است. اما نکته قابل تامل این است که در تهران رئیس این اتاق همزمان در کسوتی قرار دارد که به کسب درآمد از محل مجوزهای ساختمانی نیازمند است.
در تمام سالهای گذشته این شهرداران تهران بوده‌‌‌اند که مسوولیت ریاست کمیسیون ماده۵ پایتخت را با وجود تعارض منافع بر عهده داشته‌‌‌اند؛ آن هم در حالی که ریاست این کمیسیون در تمام شهرهای دیگر بر عهده استانداران است.
طرح شورای شهر البته قابلیت حل و فصل این تعارض منافع را ندارد و موضوع باید از طریق مجلس دنبال شود؛ اما اینکه انتصاب اعضای کارگروه‌های فنی را هم به عنوان اختیارات شهردار تهران در کمیسیون ماده ۵ به رسمیت شمرده را می‌توان نقص مهم این طرح برشمرد، چون فارغ از اینکه چه کسی به صندلی بهشت تکیه زده باشد، موقعیت تعارض منافع برای شهردار تهران همواره در کمیسیون ماده ۵ وجود دارد.
ثبت جزئیات پرونده‌های کمیسیون ماده ۵ در سامانه شفافیت
در فصل «شفافیت و مشارکت» از کمیسیون ماده ۵ خواسته شده تا گزارش‌هایی را تهیه و منتشر کند. گزارش‌هایی مانند: طرحهای توجیهی و ضمائم آن، تغییرات تراکمی و کاربری مصوب کمیسیون ماده ۵ در سامانه اطلاعات مکانی، تخلیل تغییرات جمعیت، تعداد واحد، مساحت کاربری‌ها در مقیاس‌های شهر، منطقه و محله.
همچنین شورای شهر از کمیسیون ماده ۵ می‌خواهد که در پایان هرسال، گزارش تحلیلی سالیانه از مصوبات با گونه‌بندی طرح موضعی، موضوعی و پرونده‌های موردی در سامانه «شفاف» منتشر شود. ایجاد و به روزرسانی بایگانی مدارک در بخش سوابق کمیسیون ماده ۵ سامانه شهرسازی و ضبط مشروح مذاکرات جلسه کمیسیون ماده ۵ به صورت فایل صوتی هم از دیگر خواسته‌های شورا از این کمیسیون است.
همچنین شهرداری تهران موظف شده تا مصوبات ماده ۵ در خصوص تغییرات ضوابط ملاک عمل شهرسازی به صورت یکپارچه تحت عنوان کتاب ملاک عمل در ساخت و ساز شهری را به صورت الکترونیک تهیه کند.
یکی دیگر از نکات مهم این ماده درباره درخواست‌هایی است که با امضای مشروط به تصویب کمیسیون ماده ۵ می‌رسند: «دبیرخانه کمیسیون طی ابلاغیه‌ای مشروط بودن مصوبه را اعلام کند.» در صورتی که این بخش بدون تغییر به تصویب شورای شهر برسد، از این پس دبیرخانه باید مراقبت کند تا شروط احتمالی قید شده پای امضای اعضای کمیسیون ماده ۵ به طور دقیق به شهرداری ابلاغ شود. به عنوان مثال ممکن است نماینده یک دستگاه اجرایی، مصوبه‌ای را منوط به تدوین پیوست ترافیکی دانسته و اجرای آن را با این قید، مجاز بشمارد. در سالهای اخیر نسبت به برخی شروط قید شده کنار امضاها اغماض می‌شد و در وقت اجرا، صرفا به تعداد امضاها استناد می‌شد. اما حالا شورای شهر می‌خواهد راه را بر این اغماض‌های احتمالی ببندد.
در ماده 6 این طرح نیز به سیستمی‌شدن فرآیند اشاره شده است. معاونت شهرسازی موظف است با همکاری فاوا مواردی مانند فرآیند ثبت درخواست متقاضی، امکان ثبت درخواست سیستمی، قابل رویت بودن مراحل، جدول زمانبندی، سامانه کمیسیون ماده 5، سامانه بررسی سرانه‌های خدمات هفت‌گانه و حذف امضای کاغذی و ... ظرف مدت سه ماه طراحی و عملیاتی کند. به این ترتیب تمام فرآیندهای بررسی یک پرونده از زمان وصول تا اخذ رای یه صورت شفاف و سیستمی قابل رصد خواهد شد و به این ترتیب مسیر امضاهای طلایی در جریان بررسی پرونده‌های خاص بسته میشود.
ایجاد امکان اظهارنظر نهادهای محلی، منع طرح درخواست‌های مغایر قوانین کشوری و رعایت آیین‌نامه‌های فرادست در مراحل تکمیل پرونده و ارسال گزارش و بازخورد هم از جمله مواد دیگر این طرح است که کلیات آن به تصویب پارلمان شهری رسید که باید دید در جریان بررسی جزییات، این محتوا تا چه اندازه با اقبال جمعی اعضای شورا مواجه میشود.
