​با گسترش افقی شهرها موافقم، ولی نه به این ترتیب!

روزن‌آنلاین، فرشید سامانپور - یک استاد دانشگاه که پیشتر خواستار تسهیل الحاق اراضی به شهرها برای حل بحران مسکن بود، حالا نسبت به اجرای همان قوانین هشدار می‌دهد و از ایجاد «رانت برای قدرتمندان» سخن می‌گوید. او در گفت‌وگوی تفصیلی با روزن‌آنلاین می‌گوید: «خط محدوده شهری در ایران نه لیبرال است، نه سوسیالیستی و نه اسلامی؛ این خط صرفاً به انحصار و رانت برای سرمایه‌داران و نهادهای قدرتمند تبدیل شده است.» این کارشناس با انتقاد از عملکرد شورای عالی شهرسازی و وزارت راه و شهرسازی، تأکید می‌کند که الحاق اراضی تنها در صورت شفافیت کامل و رعایت ضوابط یکسان برای همه می‌تواند به گرانی مسکن پایان دهد، در غیر این صورت خود به ابزاری برای زمین‌خواری و تعمیق نابرابری بدل خواهد شد. مشروح این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید.

- شما پیش از تصویب قوانین اخیر خواهان تسهیل ورود اراضی به محدوده برای رفع نیاز به مسکن بوده‌اید. ولی پس از تصویب و اجرای قوانین، برخی از تندترین انتقادها نسبت به رانت های احتمالی در الحاقات هم از جانب شما در رسانه‌ها مطرح شد و  گفته‌اید که با این نوع از الحاق مخالفید. عامل ایجاد این رانت ها و مسایلی از این دست را در کجا می‌دانید و آیا با چنین مسایلی در حوزه  مالی و سیاسی مواجه بودید؟

اجاره بدهید در ابتدا من یک حرف واحد را از سه طریق توضیح بدهم. ما در اقتصاد از دو گروه بسیار کلی راست و چپ صحبت می‌کنیم. ولی انقلاب اسلامی قائل به طرح نوع سومی به نام اقتصاد اسلامی است. باید گفت نوع الحاق زمین در ایران منطبق با هیچ یک از این سه منظر نیست. به زبان ساده اقتصاددانان راست‌گرا و لیبرال مخالف با مداخله دولت در بازار هستند. در ایران از این منظر خط محدوده از پیش از انقلاب مطرح شد که بار مفهومی آن به مرور زمان تغییر کرد و در نهایت به معنای مرزی شد که درون آن شهرداری‌ها هرگونه محوزی را صادر کنند و خارج از آن اجازۀ هیچ‌گونه ساخت و سازی را ندهند. چرا می‌گویم تقریباً؛ چون قوانین برای همه به یکسان اجرا نمی‌شود. این خط محدوده مصداق تام مداخلۀ دولت است و این مداخله در جهت منافع مالکان زمین و سرمایه‌داران است. کسانی که داخل محدوده دارد به واسطۀ این خط ارزش زمین‌های‌شان زیاد می‌شود و کسانی که بیرون از محدوده تقاضا داشته باشند با آن موافقت نمی‌کنند. اقتصاددانان دست‌راستی، مثلاً در امریکا با تعریف این خط به شکل افراطی مخالفت می‌کنند. طبق اقتصاد سرمایه‌داری تعیین محدوده نوعی انحصار و بازار نامتقارن ایجاد می‌کند چرا که محدودیت عرضه ایجاد می‌کند و در نبود کنترل تقاضا و این باعث گرانی زمین می‌شود. به این ترتیب برای مالکان رانت ایجاد می‌شود، ولی برای مردم معمولی شرایط دشوار می‌شود. این از اقتصاد سرمایه‌داری و تقابل آن با خط محدوده. اما از نظر اقتصاد مارکسیستی اصولاً هر نوع مالکیت زمین مردود است. اقتصاددانان چپ‌گرا با سرمایه‌ای شدن زمین مخالفند و باور دارند زمین متعلق به هیچ کس نیست. البته این نظر قابل تامل است؛ چون کسی نمی‌تواند ادعا کند زمین را ساخته و انحصار زمین نوعی اعمال قدرت بر اموال عمومی تلقی می‌شده است. از این رو سیاست‌ها کنونی ایران که مروج سرمایه‌گذاری در زمین و مسکن است با اقتصاد سوسیالیستی هم منطبق نیست چرا که محدودیت عرضه زمین را گران کرده و این عامل ایجاد شکاف طبقاتی است. از نظر اسلامی چطور؛ امام خمینی پیش از انقلاب در نوفل‌لوشاتو تعبیری دارند که می‌گوید: «اسلام مالکیت را قبول دارد، ولی قوانینی در اسلام هست که مالکیت را تعدیل می‌کند. ... مالکیت در اسلام به صورتی است که تقریباً همه در یک سطح قرار می‌گیرند و وقتی چنین باشد چرا پای دولت را به میان بکشیم و زمین‌ها و صنایع را به دست مردم نسپاریم». جالب است که امام خمینی در بحث از مالکیت هم از زمین مثال می‌آورند. ولی الان بر خلاف این گفته به سمتی رفتیم که سرمایه‌داران سرمایه‌هایشان در زمین و مسکن انباشت می‌شود ولی مردم معمولی امکان ندارند یک متر زمین در کل کشور داشته باشند. با توجه به استمرار مشکلات در حوزۀ خرید و اجارۀ مسکن می‌توان گفت الگوی حکمرانی زمین در ایران با الگوی اسلامی هم منطبق نیست. بعض مراجع هم در طول تاریخ قائل به احکام مشابهی بودند، مثلاً شهید صدر مالکیت زمین را اولی به تصرف می‌دانند به این معنی که مثلاً تا زمانی که کسی در زمینی کشاورزی کند زمین متعلق به اوست. ولی اگر زمین را رها کرد مالکیت برای او باقی نمی‌ماند. پس رویۀ موجود در حکمرانی (زمین) در ایران نه منطبق بر الگوی اسلامی، نه الگوی لیبرال، نه الگوی چپ‌گراست.  بنابراین رویۀ فعلی منجر به رانتی شده برای کسانی که سرمایه‌های کلان دارند و سرمایه‌های‌شان را در حوزۀ زمین انباشت کردند و این باعث شده مسکن برای مردم معمولی که نیاز واقعی دارند ولی تقاضای موثر بازار نیستند گران بشود و همچنین بخش‌های تولیدی هم متاثر شوند.

به طور طبیعی شهرهای ما رشد طبیعی داشتند. یعنی وقتی زوجی تشکیل می‌شد یا کسی می‌خواست خانۀ خود را وسیعتر‌کند می‌توانست برود در اراضی اطراف شهر خانه‌ای را بسازد یا زمینی را آباد کند. از زمانی که سیاست تعیین محدوده در شهرها ایجاد شد و دولت‌ها به غلط با هر ساخت و سازی خارج از محدوده درگیر شدند یک  رانت  ضمنی هم ایجاد شد برای افراد یا نهایی که نفوذ بیشتری داشتند و کسی با ساخت‌وساز آنها در حریم روبه رو نمی‌شد. این هم پیش از انقلاب اسلامی و هم پس از آن مشهود بود. هنوز هم می‌بینیم نهادهایی که قدرت دارند حتی بدون پروانه در اطراف شهرها ساخت و ساز می‌کنند یا قوانین را در جهت منافع خود خم کنند؛ مثلاً با استفاده از کمیسیون ماده 99 امتیازات انحصاری برای خودشان ایجاد کنند. رویۀ کلی تصویب طرح‌های توسعه که ضوابط کلی را نه برای کشور بلکه به صورت موضوعی توسط شورای عالی شهرسازی و معماری و کمیسیون‌های مادۀ 5 مبتنی بر تشخیص اعضای خودشان (که شاید سلیقه‌ای هم باشد) برای هر شهری تعیین می‌کنند امکان اعمال نفوذ برای افراد قدرتمند  ایجاد کرده است. این کاملاً حتی به شکل شبه‌قانونی افراد ذی‌نفوذ می‌توانند از این رانت ایجاد شده با خط محدوده حداکثر استفاده را بکنند. یعنی این خط محدوده عرضه رامحدود کرده مگر به نفع کسانی که قدرت کافی دارند. یاد جملۀ معروف جورج اورول می‌افتیم که انگار همه با هم برابرند ولی بعضی برابرترند.. اگر با رویۀ فعلی و همچنان به صورت موردی بخواهیم الحاقاتی را انجام بدهیم قطعاً مشکل شدیدتر می‌شود. اینجاست که امثال بنده که با گسترش شهری موافقیم با الحاقات موردی ممکن است مخالفت کنیم. ما هم مخالف حبس زمین هستیم به شکل فعلی و هم مخالف الحاقیم باز هم به شکل فعلی. نمونۀ جالب توجهش در شهر همدان است. طرح جامع شهر با یک انقباضی در طول چنددهه اجازۀ گسترش را به شهر نداد و بعد کسانی  برای زمین‌های مشخصی فشار می‌آورند که طرح تغییر بدهد و الحاق انجام دهد. این الحاق مشکل مردم را حل نمی‌کند، بلکه خود به رانت جدید منجر می‌شود. حرف این است که شهر ضوابطی یکسان برای همه داشته باشد و شهر رشد طبیعی خود را بدون دخالت دولت داشته باشد. اگر مداخلۀ دولت در جهت ایجاد منفعت برای گروه‌ها خاص باشد این حتماً نابرابری بیشتر را موجب می‌شود.

- آیا تسهیل در الحاق اراضی در شرایط اقتصادی ایران اصولاً می‌تواند به رانت منجر نشود؟ حتی نمونه‌ای را سراغ دارید که در آن دولت توانسته باشد واگذاری و یا الحاقات عمده را از شر دلالی و سودجویی حفظ کند؟

ما به طور تاریخی رانتی در این حوزه نداشتیم چون دولت دخالت نمی‌کرده و الحاق به شهرها طبیعی اتفاق می‌افتاد؛ همین‌طور در روستاها. ولی الان حتی در روستاها هم از طریق خط محدوده طرح‌های هادی این رانت را ایجاد کردیم و دیگر الحاق به صورت طبیعی اتفاق نمی‌افتد مگر برای افراد ذی‌نفوذ. در این شرایط اگر این سئوال پرسیده شود باید بگوییم بستگی به روند تسهیل دارد. اگر این روند به صورت یکسان و ضابطه‌مند و شفاف برای همه باشد می‌تواند منجر به رانت نشود ولی رویه‌ای که در چند دهۀ گذشته بوده و الحاق را فقط برای ذی‌نفوذان و به صورت محدود انجام می‌داده می تواند باعث رانت شود.

- با توجه به برخی منافع آیا نمی‌شود حدس زد که کسانی در تصویب قوانین ناظر به الحاق گسترده ایفای نقش کرده باشند و حالا هم در حال سوءاستفاده از نظرات متخصصانی مانند شما باشند (به ویژه با توجه به آن‌که برخی مصوبات با بسیاری از سیاست‌های کلی و قوانین موضوعه و مصوبات مهمی در حوزه محیط زیست و آمایش سرزمین در تضاد هستند)؟

در سال‌های اخیر با درک اهمیت عرضه زمین قوانین محدودی برای اصلاح رویه‌های قبلی خوشبختانه تصویب شده، از جمله تبصرۀ 1 بند 1 ماده 50 قانون برنامه هفتم تاکید می‌کند که دولت موظف است حداقل 0.2 درصد از اراضی کشور را به محدوده‌های سکونتگاهی الحاق کند و در خود تبصره هم تاکید می‌شود که این برای شهرهای متوسط و کوچک و روستاهاست و در جهت مهاجرت معکوس است و منطبق بر آمایش سرزمین و قوانین حفظ زمین‌های زراعی باید انجام بشود. این مجموعه را به عنوان متن یکپارچه که بخوانیم می‌بینیم که این سیاست درستی است از این جهت که اولا به مسألۀ دسترسی مردم به مسکن و گرانی زمین توجه دارد -که بیشتر قوانین ما اساساً این موضوع را نادید می‌گیرند، رویه‌های جاری کلاً به این موضوع نمی‌پردازند- ثانیاً تمام تاکیدات دیگری که برای پیروی از سند آمایش و حفظ زمین‌های کشاورزی و منابع طبیعی و محیط زیست و ... جلوگیری از تمرکز جمیعت در شهرهای بزرگ و داریم، همۀ اینها را این تبصره تصریح کرده است. و در رویۀ اجرا موضوع به شورای عالی شهرسازی و معماری سپرده شده است که خودش معمولاً در جهت سیاست‌های انقباضی حرکت کرده. بنابراین اینجا خیلی نگران نیستیم که در اجرا هم این سیاست باعث زمین‌خواری بشود. بلکه اتفاقاً دولت حاضر به واگذاری همین حد از زمین هم نیست. اینکه چرا نیست خودش جای یک بحث فنی دارد؛ چرا دولت در برابر مادۀ 50 می‌ایستد و دنبال حذف این ماده است.

- الزام برنامه هفتم به گسترش 330 هزار هکتاری شهرها انتقادهای زیادی را برانگیخته است (تقریباً معادل پنج برابر مساحت شهر تهران). آیا محاسبه‌ای دال بر  نیاز به این میزان اراضی دیده‌اید و اگرنه می‌توان آن را توجیه کرد؟

پژوهش‌هایی انجام شده که سعی کرده برآوردی از نیاز به مسکن را داشته باشند، برخی روی نرخ نوسازی تاکید کردند، برخی روی تعداد ازدواج پیش‌بینی شده در یک دورۀ ده‌ساله؛ این پژوهش‌ها از جهاتی قابل تایید و از جهاتی قابل نقدند. ولی خلاء بزرگ این حوزه این است که خود دولت از سال 1400 مجاب شده است که طرح جامع مسکن را به روز رسانی و تصویب کند که اتفاق نیفتاده است. از این جهت دولت باید پاسخگو باشد و مشخص کند نیاز واقعی زمین و مسکن چقدر است. در نبود این سند رسمی، من نمونه‌های زیادی از پژوهش‌ها را دیده‌ام که به صورت رسمی نیست ولی مبتنی بر اعداد رسمی است که در یک دورۀ 10 ساله با احتساب زنانی که به سن ازدواج می‌رسند منهای زنان متاهل، یعنی خانواده‌های جدید از یک طرف و نرخ نیاز به نوسازی -با توجه به 3 میلیون واحد که در 10 سال فرسوده می‌شوند و نیاز به تجدید بنا دارند- در مجموع کشور به 10 میلیون مسکن در طول ده سال احتیاج دارد، طبق برخی برآوردها. این الحاقات هم لزوماً به معنی مسکن نیستند -همۀ 330 هزار هکتار- و سیاست‌گذاری در این حوزه هم در اختیار دولت است. اما عرضۀ زمین در بخش‌های تولیدی هم موثر خواهد بود.

- شاید به جز چند شهر بزرگ، بیشتر شهرهای ایران به سقف جمعیتی طرح جامع خود نرسیده‌اند و تقریباً تراکم همۀ آنها از تراکم شهرهای ایران در دهه‌های سی و چهل کمتر است (حتی در تهران) و طبق یک برآورد طی سال‌های 1384 تا 1400 مساحت شهرهای ایران نزدیک به دو برابر شده است. در حالی که در ایران نرخ رشد قیمت زمین از مسکن بیشتر است و همین انگیزۀ حفظ وضع موجود آن را برای سرمایه‌گذاران بیشتر می‌کند. از سویی ظاهراً برخی نمایندگان (از جمله آقای رئیسی) در روزهای گذشته از حضور گسترده و سوداگرانۀ بانک‌ها و موسسات مالی در بازار املاک و مستغلات داده و از آن انتقاد کرده‌اند. با توجه به اراضی شهری بایر بسیار زیاد (حتی در تهران) که شهرداری‌ها و دولت توان مولد کردن آنها را نداشته‌اند آیا تضمینی هست که الحاقات جدید مورد ساخت و ساز قرار گیرند و ابزار دلالی نشوند؟

گاهی اوقات سقف‌های طرح جامع سقف‌های بلندی است. مثلاً در شهر جدید پرند مطالعات اولیه برای سقف جمعیتی کمی تعریف شده بود. منتها وقتی شهر داشت به افق جمعیتی خودش نزدیک می‌شد سقف را گسترش دادند و جمعیت 700 هزار نفر را تعریف کردند. از سوی دیگر همان سقف جمعیتی طرح جامع مگر وحی منزل بوده؟ مگر پیش‌بینی‌های ما این‌قدر قطعی‌اند که حالا که به سقف نرسیده‌اند بگوییم وضع خوب است. آن سقف جمعیتی از همان اول سقف متراکمی بود. چون سیاست‌گذار طرح‌های جامع هم همین شورای عالی شهرسازی و معماری است که الان اجازۀ گسترش شهرها را نمی‌دهد و آن موقع هم همین منطق تراکم راداشته. یعنی یک فرضی در شورای عالی شهرسازی و معماری دست کم در سی سال گذشته وجود داشته که تحت عنوان استفادۀ بهینه از زمین باید تراکم شهرها را بالا ببریم. در دهۀ 70 رسماً سیاست کوچک‌سازی مسکن ترویج می‌شده. الان به صورت غیررسمی همان خط فکری دنبال می‌شود. یعنی وزارت راه و شهرسازی دنبال این است که تراکم را در شهرها بالا ببرد با این تصور که این به معنی حفظ محیط زیست و زمین خواهد بود. در حالی که عملاً تراکم زیاد باعث تخریب زمین و محیط زیست و فرونشست و پیامدهای مختلف اجتماعی و اقتصادی دیگری شده. و به همین دلیل ما می‌بینیم حتی در شهرهای کویری ما مثل میبد یا قم یا بهاباد یا شهرهای دیگری که محدودیت زیادی هم در زمین ندارند و ما نگران تخریب اراضی کشاورزی در آنها نیستیم و شهر می‌تواند در بیابان گسترش پیدا کند، سیاست‌ها در طرح‌های جامع و تفصیلی و یا هادی سیاست‌های مبتنی بر بارگذاری جمعیتی زیاد و افزایش طبقات است. حتی در روستاها هم ما رفته‌ایم به سمت چندطبقه‌سازی و خط محدوده هم این فرآیند را تشدید کرده. بنابراین به نظر می‌آید که ما در همۀ شهرها کمابیش دچار مشکل حرکت به سمت تراکم بودیم. در کلانشهرها که این به طریق اولی اتفاق افتاده. مثلاً در تهران تراکم جمعیتی الان به 150 نفر بر هکتار رسیده که در مقایسه با شهرهای دیگر دنیا، په شرق دنیا، چه غرب دنیا تراکم بالایی محسوب می‌شود. کافی است بدانیم که تراکم شهری مثل نیوریورک که ما معمولاً تصویرش را با برج های منهتن می‌شناسیم در مجموع در محدودۀ ساخته شدۀ نیویورک 18 نفر بر هکتار است. این تفاوت فاحش نشان می‌دهد ما نوع سیاست‌گذاری‌مان در جهت فشرده‌سازی بیش از حد بوده است. فرض مخدودش دوم این است که تراکم شهرها در مجموع زیاد نشده و مساحت شهرها زیادشده است. این هم یک مغالطه‌ای است که پیشتر در مناظره‌ای به یکی از عزیزانی که فعلاً در وزارت راه و شهرسازی خدمت می‌کنند، عرض کردم. مقایسۀ تراکم جمعیتی امروز تهران با تراکم سال 45 مغالطه‌ای در خود دارد. تهران در سال 45 محدودۀ قانونی به این شکل نداشته. طرح جامع تهران سال 47 مصوب شده. چرا تهران را با سال 45 مقایسه می‌کنند با سال 47 مقایسه کنند با سال 55 یا 50 مقایسه کنند. اگر تهران و همۀ کلانشهرهای دیگر را مثلاً با سال 55 مقایسه کنیم، از سال 55 تا حالا که در آستانۀ 50 سال هستیم می‌بینیم تراکم در همۀ اینها بالا رفته، بخصوص از سال 78. از این سال شورای شهرسازی و معماری مصوبه‌ای دارد تحت عنوانی با مضمون منع گسترش محدوده‌های شهری (یا چیزی مشابه آن) که در آن تأکید شده محدودۀ شهرها نباید گسترش پیدا کند قبل از این که به سقف طرح جامع برسند. مثلاً در مورد تهران می‌بینیم که شهر از طرح جامع اول خود در سال 47 یک محدوده 25 ساله داشته تا سال 72، و آن محدوده تا امروز (سال 1404) تغییری نکرده است. یعنی 620 کیلومتر مربع ثابت مانده است. جالب ایت که بدانیم در سال 72 (افق طرح جامع) طرح جامعی تدوین شد که شهردار آن را ابلاغ نکرد. ان طرح جامع از طرح جامع بعدی (سال 86) بیشتر بود. یعنی پس از فریز شدن محدودۀ شهرها در دهۀ 70 مساحت محدوده در سال 86 کم شد و برگشت به طرح اول. یعنی مساحت محدوده‌های شهری، مثلاً تهران، افزایش پیدا نکرده. ممکن است بگوییم در تهران سیاست‌های آمایش سرزمین این اقتضا را داشته، یعنی نمی‌خواستیم جمعیت‌پذیری تهران را زیاد کنیم (که اتفاقاً از طریق تراکم‌فروشی بیشتر کردیم. به همین دلیل جمعیت‌پذیری طرح جامع حدود 5.5 میلیون نفر تعیین شده بود ولی طرح جامع دوم حدود 9 میلیون نفر) ولی ما در حتی جایی مثل بندرعباس هم این گرفتاری را داریم. اتفاقاً همۀ سندهای آمایش سرزمین از ستیران پیش از انقلاب تا برنامه ملی آمایش سرزمین مصوب 1399، همه روی توسعۀ سواحل جنوبی ایران و به ویژه بندرعباس تاکید داشته‌اند؛ ولی ما در بندرعباس هم این روند را شاهدیم که به سمت بلندمرتبه‌سازی و فشرده کردن بافت رفته؛ در حالی که بندرعباس با محدودیت‌هایی که مثلاً ممکن است در اراضی کشاورزی با آن مواجه باشیم هم روبه‌رو نبوده و می‌شده در آن به یک الگوی کم‌تراکم‌تری فکر کنیم. تحت عنوان‌هایی مثل بهره‌وری حداکثری از زمین، فشرده کردن بافت یا کوچک‌سازی عامدانه وزارت راه و شهرسازی رفته به سمت بلندمرتبه‌سازی در شهرها و به خصوص در کلانشهرها و پیامدش این شده که ما فشار زیادی را به محیط زیست آوردیم، شهرهایمان مشکل قیمت زمین دارد، فشردگی جمعیت در ساختمان‌های بلند نظام محلات سنتی ما را از بین برده، شناخت جامعه از همدیگر کم شده و پیامدهای روانی و اجتماعی زیادی در اثر این شکل شهرسازی متراکم ایجاد شده. یک استدلال جالبی هم این وسط باز مطرح می‌شود (البته بعد از انقلاب) که می‌گویند چون زمین‌های بیرون از محدودۀ شهری انفال است ما نمی‌خواهیم زمین‌ها را اضافه کنیم. (...) در حالی که مراجع هم حبس زمین را حفظ انفال ندانسته‌اند. به همین دلیل در سال 1370 یا 1371 هم رهبری می‌گویند که مسالۀ زمین یا به تنهایی مسألۀ یک کشور است یا در ردیف مسائل اول کشور است. و در سخنرانی‌های بعدی هم بارها تاکید کردند که زمین از خودمان است و تحریم نیست (...). برآوردی که خود سازمان ملی زمین و مسکن هم تایید کرده این است که حدود یک میلیون و هشتصد هزار هکتار زمین را تحت مالکیت دارد که از این مقدار 136 هزار هکتارش داخل محدوده‌های شهری است (بگذریم که این محدوده‌ها را خود وزارت راه و شهرسازی تهیه می‌کند و اگر بخواهد می‌تواند باقی اراضی را هم وارد محدوده کند). اگر فرض کنیم که قرار است با تراکن حدود 50 نفر بر هکتار در این زمین‌ها جمعیت مستقر بشود (با فرض وجود سایر کاربری‌ها) حدود 7 میلیون نفر می‌توانستند در این زمین‌ها ساکن بشوند. به عبارت دیگر سازمان ملی زمین و مسکن ذیل خود وزارت راه و شهرسازی به اندازۀ 7 میلیون نفر ایرانی زمین را احتکار کرده است و طبیعی است که با چنین تعارض منافعی وزارت راه و شهرسازی دنبال ارزان کردن زمین نباشد. در مورد اینکه زمین‌های خالی زیادی درون شهرها هست، این نکتۀ درستی است. نوعاً این زمین‌ها متعلق به نهادهای دولتی و شبه‌دولتی‌اند از جمله سازمان ملی زمین و مسکن. در عین حال ماده 15 قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها تاکید می‌کند که برای زمین‌هایی که خالی نگه‌داشته شوند در شهر باید عوارض تعریف بشود. تا اکنون این عوارض گرفته نشده است. اخذ این عوارض ممکن است کمک کند به عرضۀ زمین‌های درون شهر. ولی باید به این کماکان فکر کرد که در حالی که این زمین‌ها عمدتا ًدر اختیار سازمان‌های دولتی و شبه‌دولتی است و با توجه به تورم زیاد زمین، حتی اگر مالکان بزرگ خصوصی هم مالک این زمین‌ها باشند، معمولاً رغبتی به ساخت ندارند چون خالی نگه داشتن زمین سودش از زیر ساخت بردنش بیشتر است و تورم زمین از تورم مسکن بیشتر است، وفتی محدوده را از بیرون می‌بندیم و این زمین‌ها هم از درون توسط مالکان فریز می‌شوند و سیاست موثری برای واداشتن مالکان (از جمله مالیات را به درستی وضع و اخذ نمی‌کنیم) ثمرۀ این دوگانه، در منگنه قرار گرفتن بقیۀ شهر و مردم معمولی است. یعنی ما از یک طرف سنگ را بستیم، خط محدوده را دور شهرها کشیدیم، از یک طرف سنگ  را باز گذاشتیم، کلان سرمایه‌دارها و نهادهایی که زمین را دارند احتکار می‌کنند را آزاد گذاشتیم و وقتی می‌گوییم شهر باید به تراکم طرح جامع برسد، یعنی بخش‌های دیگر باید بیش از حد متراکم بشوند چون در طرح جامع فرض شده زمین‌های بزرگ خالی ساخت و ساز می‌شوند و بر آنها تراکم وضع شده ولی در عمل ساخت و ساز نمی‌شوند. نتیجه این است که بخش‌های معمول شهر که مردم عادی در آن زندگی می‌کنند با تراکمی حتی بیشتر از طرح جامع زیر ساخت و ساز می‌روند ولی همچنان آن گزاره که شهرها به تراکم طرح جامع نرسیده‌اند تکرار می‌شود. نکته بعد این است که هم توسعۀ عمودی و بلندمرتبه سازی که از طریق کمیسیون‌های ماده پنج مشورعیت پیدا می‌کند و هم توسعۀ افقی به معنی الحاق کم‌تراکم به شهرها هر دو ممکن است باعث رانت بشوند. با این اوصاف باید پذیرفت که با افزایش جمعیت در شهرها ما نیاز به گسترش فضای سکونتی داریم، به خصوص که بعد خانوار هم دراین چنددهه کم شده و این یعنی نیاز به تعداد واحد بیشتری را داریم. در گذشته تلاش شده این از طریق تراکم‌فروشی یا افزایش تراکم مجاز در شهرها تامین بشود. اثر این هم گرانتر زمین است و چون هزینه ساخت را بالاتر می‌برد افزایش عرضۀ حاصل از آن برای مالک زمین انتفاع ایجاد می‌کند. برای سازنده ساخت را پرهزینه‌تر می‌کند و چون قیمت عرضه را هم سازنده تعیین می‌کند این نوع عرضه منجر به کاهش قیمت نمی‌شود. طبق تحقیقات آقای یزدانی در تهران، افزایش تراکم به افزایش قیمت مسکن هم منجر می‌شود. سازوکارهای افزایش تراکم هم از طریق کمیسیون ماده 5 است که خودش موجد رانت و نابرابری و نفوذ در ساختار هست. یعنی این فرآیند را داریم به امضای طلایی می‌سپاریم. اما چکار می‌شود کرد که رشد طبیعی شهر اتفاق بیفتد ولی رانت کم بشود، مهمترین سازوکارش شفافیت است. یعنی ما نقشه‌های مشخصی برای کل کشور داشته باشیم و بگوییم هر زمینی که این معیارهای مشخص (برای همه به یک شکل اظهار نظر می‌شود و قابل سنج و روشن و تفسیرناپذیر است) را داشته باشد می‌تواند مورد ساخت و ساز قرار گیرد. هزینه‌های تامین زیرساختش هم با خودش خواهد بود. به این شکل دیگر آن شکل سرمایه‌ای زمین خود به خود از بین می‌رود. و زمین وقتی برای همه در دسترس باشد تبدیل می‌شود به یک کالای مصرفی. الان که اینها شفافا نیست (مثلاً ما نمی‌دانیم که اراضی کشاورزی درجه یک و دو کشور کجاست و معیارش چیست یا در نقشۀ یکپارچه‌ای مشخص نیست که کدام زمین‌ها در حریم گسل واقع نیستند) و همه بر اساس امضاهای طلایی در شورای عالی شهرسازی و معماری یا کمیسیون‌های مختلف تایید می‌شوند برای محوز گرفتن، عملاً به سمتی می‌رویم که افراد ذی‌نفوذ می‌توانند مجوز بگیرند و برای مردم شرایط دشوار است.

- شواهدی دال بر این هست که ذی‌نفعان قدرتمند املاک و مستغلات با نقش‌آفرینی خود تصویب و اجرای قوانین و سیاست‌های مهار تقاضای سرمایه‌ای را از دستور کار مجلس و دولت خارج کنند؟

شواهد که به نظر می‌اید ولی اثبات‌شان دشوار است. مثلاً به نظر می‌آید که فرآیند طی شده برای تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی که با تغییراتی نسبت به نسخۀ اولیه بود در نهاین منتهی به تبصره‌هایی شد که اثرگذاری این قانون را کم کرد و نمی‌شود مطمئن بود که این مسیر برای کاهش تقاضای سرمایه‌ای طی شده، بلکه انگار ملاحظات دیگری هم این بین وجود داشته. ولی اثبات حقوقی این ادعا برای بنده ممکن نیست برای همین نمی‌توانم به صورت صریح به سئوال شما جواب مثبت بدهم.

- نظریات مربوط به توسعۀ روستایی معمولاً مخالف مداخلات دولتی و سرمایه‌گذاری‌های عمدۀ نهادها در روستا هستند. در ایران هم شاید تا اواسط دهۀ 80 معضلی برای تامین مسکن عمدۀ روستاها وجود نداشت و به نظر می‌رسد برخی مداخلات و اعتبارات دولتی (حتی به منظور مقاوم‌سازی) گسترش سوداگری به روستاها را دامن زد. حالا یک بند برنامه هفتم تحت عنوان مسکن معیشت‌محور ناظر به واگذاری اراضی توسط دولت، عمدتاً در روستاهاست. منتقدان این بند را صورت دیگری از طرح باغشهرها می‌دانند که در دهۀ 90 حتی مورد نقد مقامات ارشد نظام هم قرار گرفت.

تا حدود زیادی با این نظر موافقم و به همین دلیل هم خط محدوده‌های کنونی را برای روستاها درست نمی‌دانم. این شکل از خط محدوده که حتی در روستاهای دور اجازۀ توسعۀ طبیعی روستا را نمی‌دهند، حتی در زمین‌های موات و بایر، نشان می‌دهد که ما به روستاها مثل شهر (مثلا تهران) فکر می‌کنیم و سیاست‌گذار همه‌جا را شبیه تهران می‌بیند. اگر یک آدم عاشقی هم بخواهد برای خودش کنار روستایش مثلاً در خراسان جنوبی خانه ای برای خودش بسازد، ما به او اجازه نمی‌دهیم در حالی که به قول مرحوم رئیسی باید دست چنین آدمی را ببوسیم که دارد در روستای خودش سرمایه‌گذاری می‌کند. و در برنامه هفتم هم گفته می‌شود که این مداخله کم بشود. یعنی وقتی الحاق به روستاها اتفاق بیفتد تا روستاها بتوانند مسکن معیشت‌محور داشته باشند در واقع دنبال چیز جدیدی نیستیم، دنبال همان روند طبیعی تاریخی هستیم که در روستا بوده و مداخلات دولتی در چند سال اخیر مانعش شده.

در مورد اینکه این، همان طرح باغشهر هست که با آن مخالف شده، چند ملاحظه وجود دارد. اولاً که مخالفتی که با طرح باغشهر در دهۀ 90 شد بیشتر به این خاطر بود که رئیس جمهوری در سال پایانی دولت خودش این ایدۀ واگذاری زمین‌های 100 متری به مردم رامطرح کرد. و در آن سال طرح این موضوع بیشتر ممکن بود جنیۀ شعاری پیدا کند و به واقعیتی منجر نشود. به اضافۀ اینکه ما به یک بستۀ سیاستی برای این کار احتیاج داریم (مثلآً سیاست‌های مالیاتی که همزمان جلوی سوداگری در این زمین‌ها را هم بگیرد) و در سال اخر دولت مورد بحث چنین کاری شدنی نبود. ولی اگر در یک بستۀ سیاستی زمین را به گروه واقعی هدف برسانیم، باغشهر جنبه‌های مثبتی هم دارد و  ایدۀ جدیدی هم نیست. در ادبیات شهرسازی دنیا بیش از 100 سال این مطرح شده و امروز هم نسخه های جدیدش در قالب جنبش‌های روستاشهری یا اکوویلیج و ... دیده می‌شود. در ایران هم روند تاریخی ما این گونه بوده. حتی شهرهای ما هم مثل نظنز، میبد و ...، حتی در اقلیم گرم و خشک‌مان با ایده‌ای شبیه همان که به اسم باغشهر از آنها یاد کردید ساختارشان تعرریف می‌شده. یعنی شهرها خانه‌هایی را در کنار باغ‌ها داشتن و در واقع احیای کویر از طریق همین مسکن اتفاق می‌افتاده. در دهه‌های اخیر دولن‌ها فکر کردند که باید همه چیز را منطقه‌بندی کنند در حالی که این در دنیا زیر سئوال رفته، ما در ساخت شهرهای جدید شهرهایی ساختیم که فقط سکونتی‌اند و خوابگاهی شدند و یک تعداد شهر جدید ساختیم که صنعتی‌اند و یک جاهایی  هم به عنوان زمین‌های کشاورزی بلوکه کردیم. در حالی که ایدۀ مسکن معیشت‌محور سعی می‌کند ایدۀ آمایش سرزمین را از طریق تلفیق کاربری‌ها در یک پلاک محقق کند و از این جهت ایدۀ پیشگامی می‌تواند باشد و نباید صرفاً از منظر اینکه یک عده می‌خواهند زمین‌ها را سوداگری کنند به این موضوع نگاه کرد. البته برای کسانی که بخواهند سوداگری کنند باید سیاست‌های مالیاتی مشخصی وجود داشته باشد. اما برای اصل موضوع، تامین امنیت غذایی از طریق اقتصاد خرد و خانوادگی و به خصوص احیای روستاها، این به نظرم حرف مترقی‌ای است. 

- با توجه به ویلاسازی‌های گسترده و مصرفی در روستاها که بعضاً با استفاده از تسهیلات روستایی هم انجام می‌شود، به نظر شما حق با منتقدان نیست؟ آیا به صرف اعطای زمین مهاجرت معکوس رخ خواهد داد؟

اولاً این برای همۀ روستاها نیست. تعدادی از روستاها در اطراف کلانشهرها با این ویلاسازی‌های روبه‌رو شده‌اند و خیلی از روستاهای کشور (شاید 99 درصد) در معرض انقباض و خالی شدن از جمعیت هستند. کما اینکه ترکیب جمعیتی ما از 70 درصد روستایی در 50 سال پیش به بیش از 70 درصد شهری در دورۀ فعلی رسیده. یعنی که بخشی از جمعیت روستایی به سمت شهرها آمده‌اند یا روستاها تبدیل به شهر شده‌اند. حتی با فرض اینکه مسکنی که در روستا ساخته می‌شود در برترین حالت مسکن تمام وقت نباشد، یا مسکن ویلایی باشد (مسکنی که مثلاً سه ماه یا شش ماه از سال خانواده‌ها در آن زندگی می‌کنند) در این صورت هم باز هم بخشی از فشاری که بر کلانشهرها می‌آید هم کم می‌شود. یعنی اجازه می‌دهید که در سه ماه تابستان که مثلاً تهران با کم‌آبی روبه‌رو هست افراد مثلاً برگردند به روستاهای اجدادی خودشان و با توجه به هرم سنی جمعیت و اینکه پیک جمعیتی ایران دهه‌شصتی‌ها هستند و اینها در طول یکی دو دهۀ آینده د آستانۀ بازنشستگی خواهند بود و کشور به سمت سالمندی می‌رود، احیای روستاها به همین شکل تدریجی فعلاً چندماه در سال در بلندمدت می‌تواند به مهاجرت معکوس منجر بشود، این در بدترین حالتی است که فرض کنیم تمام خانه‌هایی که ساخته می‌شود ویلایی است. گرچه من معتقدم که اگر حق استفاده از خامۀ باکیفیت برای مردم در روستاها به رسمیت شناخته بشود با گسترش زیرساخت‌هایی مثل اینترنت الان شرایط برای مهاجرت معکوس تا حد زیادی فراهم هست. ایدۀ مسکن معیشت‌محور در واقع سعی می‌کند که این فرصت را برای برگشت برای مردم فراهم کند، در واقع یک گزینۀ بهتر نسبت به کلانشهرها را برای‌شان ایجاد کند. نظرسنجی هم نشان می‌دهد که شهروندان بین ماندن در حاشیۀ شهرها در یک آپارتمان یا رفتن به یک روستا در یک خانه‌باغ، بخش قابل توجهی، دومی را انتخاب می‌کنند.

- در ایران شواهدی هست که به صرف ورود اقتصاد ساخت و ساز و سوداگری ارضی، فارغ از میزان اراضی هدف، کل اقتصاد روستایی منطقه آسیب می‌بیند. با این وجود آیا عاقلانه است که مساحت اراضی کشاورزی و یا وسعت کل کشور توجیهی برای گسترش روستاها و شهرها گردد و نباید نگران مصرفی شدن روستاها بود؟

در مورد اینکه توسعۀ مسکن ممکن است باعث تخریب اراضی کشاورزی و مراتع بشود، بله این ممکن است. دیدگاه دولتی باید در جهت تعریف خطوط قرمز باشد. الان خط محدوده را به عنوان یک محدودۀ ایجابی تعریف می‌کند، اما باید نگاهش سلبی باشد، یعنی جاهایی که هیچ اجازۀ ساخت و ساز ندارند را روی نقشه مشخص کند و آنجابه هیچ فرد یا نهادی اجازه ندهد که یک آجر روی ظاجر بگذارد و در جاهایی که اراضی موات یا بایر هستند یا امکان ساخت و ساز وجود دارد با یک تراکم کمی که ظرفیت محیط زیستی هم اجازه بدهد آنجا دیگر دلیلی ندارد که دولت مداخله کند. برداشت من این است که در کل کشور مجموع مساحت زمین‌های کشاورزی دیم و آبی کمتر از 10 درصد است، ولی ما برای نگرانی از این یک دوگانۀ کاذبی را مطرح کردیم که یا باید مسکن را محدود کنیم یا زمین کشاورزی، در حالی که مجموع مساحت شهرها و روستاهای ما یک صدم مساحت [کشور] است، مجموع مساحت زمین‌های کشاورزی‌مان هم زیر 10 درصد. یعنی کلش روی هم ده درصد نمی‌شود. و این دوگانه اساساً دوگانۀ کاذبی است. بخش‌های زیادی از اراضی ما امکان احیا دارد.

- در مطالعه‌ای نشان داده شده که میزان الحاقات مازاد انجام شده در استان‌های ایران تحت قانون جهش تولید مسکن با سابقۀ زمین‌خواری در آن استان همپوشانی بسیار بالایی دارد. فکر نمی‌کنید امروز مسکن سرپوشی برای تغییر کاربری و تخریب سوداگرانۀ مراتع و اراضی کشاورزی شده باشد؟ آیا امروز تولید کشاورزی و دامی را در معرض تهدید نمی‌بینید و به نظر شما همین یک تهدید امنیتی برای ایران نیست؟

من هم تولیدات کشاورزی و دامی را در معرض تهدید می‌بینم و یک دلیل مهمش هم گرانی زمین و مسکن است. یعنی کسی که زمین کشاورزی دارد، وقتی که می‌بیند زمین گران است، می‌گوید دیگر برای من نمی‌صرفد که میوه یا غلات از این زمین برداشت کنم. اگر تخریبش کنم و تغییر کاربری بدهم به نفعم است. ولی اگر ما سازوکارهایی داشته باشیم از طریق رفع انحصار خط محدوده و رفع احتکار با مالیات می‌توانیم امیدوار باشیم که قیمت زمین کم بشود و با کم شدن قیمت زمین کشاورزی هم رونق پیدا کند. به اضافۀ اینکه تحقیقات نشان می‌دهد کشاورزی در زمین‌های کوچک راندمانش از زمین‌های بزرگ بیشتر است. این بر خلاف تصور رایج دهه‌های قبل است و به این معنی اگر ما خانه‌باغ داشته باشیم امنیت غذایی بیشتر رعایت می شود تا اینکه ما زمین‌های کشاورزی بزرگ داشته باشیم در اختیار کلان سرمایه‌دارها.

- به عنوان متخصص شهرسازی به خوبی می‌دانید که اعطای زمین جایگزین فضای شهری مطلوب نخواهد شد و در ایران تقریباً همیشه الحاق و شهر و شهرک‌سازی جدید بدون تأمین خدمات مناسب در زمان اسکان بوده است. در برخی مطالعات جدید هم تاکید بر آن است که هزینۀ مسکن حمایتی باید دربرگیرندۀ هزینه (و عمر) صرف شده برای دریافت خدمات گردد. تا  جایی که می‌دانم خود شما مطالعات و انتقادات زیادی از این منظر در حوزۀ مسکن مهر داشتید. شواهدی هم هست که نشان می‌دهد بخش زیادی از واحدهای مسکن مهر اطراف تهران به مهاجران وارد شده به استان اجاره داده شده‌‌اند. با توجه به موقعیت عمدۀ اراضی ملی اینکه سیاست الحاق در بهترین حالت ساکنان را به حاشیۀ شهرها خواهد برد به نظر شما این سیاست عادلانه و مطلوب خواهد بود و محیط زیست شهرها را با توجه به ترددهای تحمیلی آلوده‌تر نخواهد کرد (البته با توجه به واقعیت‌های موجود مدیریتی)؟

این نکتۀ درستی است که شهر فقط مسکن نیست و توسعۀ مسکن باید با در نظر گرفتن خدمات و فضاهای شهری و کیفیت های طراحی شهری اتفاق بیفتد. ولی روند فعلی ما به این سمت  است که چون تغییر کاربری به صورت غیررسمی و غیرمجاز (البته بعضاً با تایید ضمنی شهرداری‌ها با تخلفات مورد توافق) انجام می‌شود، در واقع کیفیت طراحی شهری این وسط فدا می‌شود. مثلاً در همین موضوع تغییر کاربری باغات اطراف شهر تهران نگاه کنید در جاهایی مثل لواسان یا آبسرد یا کردان یا ... ما نمونه‌هایی را می‌بینیم که در واقع دارد فضاهای شهری تولید می شود -یعنی روستا از نظر تغییر کاربری و شکل بافت به شهر تبدیل می‌شود- ولی چون هیچ برنامۀ از پیش تعیین شده‌ای برای این موضوع وجود ندارد و ما کل موضوع را تکذیب کردیم عملاً هیج کیفیتی هم برای طراحی شهری این وسط ایجاد نمی‌شود. در حالی که اگر این نیاز به فضاهای طبیعی را که حق تکاملی و تاریخی همۀ انسان‌هاست، به رسمیت می‌شناختیم و برایش برنامه داشتیم مانند برخی کشورهای دیگر (مثل برنامه روسیه برای داچاها یا برنامه چین برای دهکده‌های نوین خودکفا، برنامه اروپا برای اکوویلیج‌ها، یا در امریکا که اوصلاً رویای امریکایی در فضاهای حومه ای تعریف می‌شود) مثل الان نمی‌شد که نمی‌توانیم برایش انتظار کیفیت داشته باشیم.

- با توجه به اینکه طبق یک مطالعۀ قبلی حومه‌نشینی در ایران شکست خورده است. به نظر شما حامیان این‌گونه الحاقات در عمل مواجه با تناقض اخلاقی نیستند؟ مثلاً نمایندگان حامی این‌گونه از مسکن حاضرند با دریافت زمین 200 متری یا ساختمان یک‌طبقه به اطراف شهر تهران نقل مکان کنند؟

ما درتوسعه‌های حومه‌ای طبقات رانده شده از شهر را داریم مستقر می‌کنیم، چون سیاست‌های ما گران سازی کلانشهرها بوده، کسانی که نتوانسته‌اند در تهران و اصفها ن و مشهد زندگی کنند، باید بروند در حومه‌ها زندگی کنند و به این ترتیب حاشیه‌های ما شده حاشیه‌های فقیرنشین، در حالی که می شد از طریق برنامه‌ریزی شهری به یک اختلاط اجتماعی در حاشیه‌ها و در حومه‌ها فکر کرد، کما اینکه در بسیاری از کشورها حومه‌ها مناطق برخوردار محسوب می‌شوند نه مناطق فقر و کیفیت‌های طراحی خوبی هم دارند.

- با توجه به طرح موضوع اصلاحات در برنامه هفتم، از دید شما تغییر یا الحاق چه بندهایی در این قانون و یا قوانین دیگر می‌تواند ضمن تسهیل دسترسی به مسکن و یا زمین مورد نیاز واقعی، راه را بر سوداگری باز نکند یا به عبارتی واقعیاتی را که حامی دلالان هست تغییر دهد؟

من الان نمی‌خواهم پیشنهادی برای نغییر برنامۀ هفتم بدهم، ولی بعضی از موارد در پیش‌نویس برنامۀ هفتم وجود داشت که در فرآیند تصویب حذف شد که فکر می‌کنم بعضی از آنها ارزشمند بود که در قالب بازنگری یا قوانین جدید می‌توان به آنها برگشت. مثلاً یکی از موارد که در پیش‌نویس برنامه هفتم (که منتشر و بعداً حذف شد) پیشنهاد حذف تبصرۀ 3 و 4 مادۀ 5 قانون تاسیس [وزارت آبادانی و مسکن] در مورد ساختار کمیسیون ماده 5 شهر تهران بود. دلیلی ندارد که شهر تهران کمیسیون ماده 5 متفاوت از کمیسیون استان تهران و باقی شهرهای کشور داشته باشد. سوءتفاهم‌هایی که در مورد این کمیسیون و اختیارات شهرداری در آن ایجاد شده می‌توانست با این مصوبه برطرف بشود. یا بندی که دربارۀ اصلاح ساختار کمیسیون ماده 100 پیشنهاد و حذف شد هم نکات جالبی داشت. یک بند هم در مورد انتقال حق توسعه در اطراف کلانشهرها بود به منظور تمرکززدایی از شهرهای بزرگ. در آن پیشنهاد شده بود که شهرداری‌ها یا دولت (در خاطرم نیست کدام) بتوانند زمین‌های داخل محدودۀ شهری را در بافت‌های متراکم بگیرند و مثلاً تبدیل به فضای باز کنند و به جای آن زمین‌هایی را در حومه‌ها با ارزش اقتصادی مساوی (احتمالاً به معنای مساحت بزرگتر) به مالکان زمین بدهند. این هم یک سازوکاری بود که البته احتیاج داشت به مبانی حقوقی مستحکم؛ ولی اصل ایده درخشان بود. به نظرم می‌شود در قالب یک قانون جدید مجلس به ساز و کارهای تراکم‌زدایی از طریق انتقال حق توسعه در کلانشهرها فکر کند و این را تبدیل به یک طرح یا لایحۀ جدیدی برای کشور بتواند بکند.