واقعیت پنهان ناکامی‌های حکمرانی مسکن در تهران
برنامه‌ریزی مسکن را می‌توان از حساس‌ترین بخش‌های برنامه‌های توسعه دانست؛ چرا که حق مسکن یکی از حقوق اساسی و از شروط مادی برای بقا و توسعهٔ انسان محسوب می‌شود. مشکل مسکن، معضلی اجتماعی - اقتصادی برای تمامی کشورهای جهان است. حق مسکن نیز از حقوق اولیهٔ بشری به شمار می‌رود؛ تا جایی که در مادهٔ 25 اعلامیهٔ جهانی حقوق بشر نیز تحت عنوان «حق سطح زندگی مناسب» به آن اشاره شده است. همچنین طبق نص صریح قانون اساسی، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوادهٔ ایرانی است»...
روزن‌آنلاین؛ مجتبی شیرخدائی و ملیکا کمال‌زارع - برنامه‌ریزی مسکن را می‌توان از حساس‌ترین بخش‌های برنامه‌های توسعه دانست؛ چرا که حق مسکن یکی از حقوق اساسی و از شروط مادی برای بقا و توسعهٔ انسان محسوب می‌شود. مشکل مسکن، معضلی اجتماعی - اقتصادی برای تمامی کشورهای جهان است. حق مسکن نیز از حقوق اولیهٔ بشری به شمار می‌رود؛ تا جایی که در مادهٔ 25 اعلامیهٔ جهانی حقوق بشر نیز تحت عنوان «حق سطح زندگی مناسب» به آن اشاره شده است. همچنین طبق نص صریح قانون اساسی، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوادهٔ ایرانی است».
از نظر اقتصادی، مسکن بیش‌ترین سهم سرمایه‌گذاری را در بین تمامی بخش‌های اقتصادی جوامع به خود اختصاص داده است؛ بنابراین بهبود سازوکارهای امنیت مسکن، بیش‌ازپیش اهمیت می‌یابد و گسترش مسکن ارزان‌قیمت، افزایش ورودی‌های مالی، ارتقای کیفیت ساخت‌وساز مسکن ارزان و تضمین توزیع عادلانهٔ آن، به‌روشنی از وظایف اصلی دولت به شمار می‌آید. می‌توان چنین در نظر گرفت که نظام حقوقی تأمین مسکن اساساً نظامی برای حل معضلات اجتماعی ناشی از بازار مسکن است و بخش مهمی از کل نظام ملی مسکن را تشکیل می‌دهد.
از ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی تا کنون، تلاش‌های متعددی در حوزهٔ مسکن صورت‌گرفته است که می‌توان «قانون جهش تولید مسکن» مصوب ۲۴/۰۶/۱۴۰۰ را جدی‌ترین تلاش چهارسالهٔ گذشته دانست. طبق مادهٔ نخست این قانون، «دولت موظف است... به نحوی برنامه‌ریزی و اقدام کند تا در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضهٔ مسکن عرضه گردد». درعین‌حال تمرکز قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضهٔ مسکن بر گروه‌های کم‌درآمد، حمایت از مسکن اجاره‌ای، حمایت از تولید انبوه مسکن و موارد مشابه بوده است. اکنون باتوجه‌به اینکه چیزی کم‌تر از ۲۰ روز به افق ابتدایی قانون جهش تولید مسکن مانده است، توجه به مسائل این حوزه اهمیتی دوچندان می‌یابد.
در همین راستا در یادداشت حاضر تحلیلی از دیدگاه‌های مطرح‌شده توسط دست‌اندرکاران این موضوع ارائه می‌کنیم. در همان روزهای نخستین تصویب این قانون، یکی از اساتید شهرسازی دانشگاه علم و صنعت در حمایت از آن عنوان کرده بود که با مدیریت عوامل چهارگانهٔ تولید مسکن (زمین، سرمایه، مصالح و نیروی کار) که تجهیز این عوامل حدود یک سال زمان می‌برد، با تغییر نقش وزارت راه و شهرسازی از پیمانکار به تسهیل‌گر، می‌توان به‌جای ساخت سالانه ۱ میلیون واحد، در مجموع ۴ سال به هدف ۴ میلیون مسکن دست یافت.
از سوی دیگر، در روزهای اخیر اظهارنظرهای متعددی به‌ویژه دربارهٔ ساخت‌وساز در کلان‌شهر تهران مطرح شده است. بنا بر گزارش اکوایران، مهدی چمران، رییس شورای شهر تهران، از طرح تازهٔ وزارت نیرو برای ساخت‌وساز صفرِ ۲ساله در تهران به دلیل بحران آب خبر داد و از آن به «زایمان‌نکردن به دلیل نداشتن پوشک» یاد کرد. در همین زمینه، غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری و معاون وزیر راه و شهرسازی، در گفت‌وگو با اکوایران تأکید کرده است که بارگذاری جمعیتی و فعالیتی جدید در منطقهٔ کلان‌شهری تهران (استان‌های تهران و البرز) باید در چارچوب اسناد مصوب توسعه و عمران محدود شود تا از افزایش جمعیت تهران جلوگیری گردد. وی همچنین خاطرنشان کرده که فرصت‌های شغلی تهران باید به سمت خدمات برتر کلان‌شهری تغییر یابد؛ مشابه بسیاری از کلان‌شهرهای جهان که نرخ رشد جمعیت صفر دارند و از طریق الگوهای ساخت‌وساز و جایگزین‌های اقتصادی، درآمد پایدار شهر را تأمین می‌کنند.
همچنین علی فرنام، مدیرگروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، در میزگرد شبکهٔ خبر با موضوع بازار اجارهٔ مسکن بیان کرده است که استطاعت مسکن از ابتدای دههٔ ۱۳۹۰ به طور مستمر کاهش یافته و در سال گذشته تنها ۶۰۰ هزار پروانهٔ ساختمانی صادر شده است. باید به این موضوع توجه داشت که این رقم مربوط به تمامی واحدهای مسکونی بوده و بخش قابل‌توجهی از آن معطوف به گروه‌های کم‌درآمد نبوده است. در همان میزگرد، محمد منان رئیسی، نایب رییس کمیسیون عمران مجلس، اشاره کرده که توزیع ۷ میلیون مستأجر در کشور نامتوازن است؛ درحالی‌که میانگین خانوارهای مستأجر کشور ۳۵٪ است، این میزان برای کلان‌شهر تهران به بیش از ۵۰٪ می‌رسد و در کلان‌شهرها روندی صعودی دارد که این امر بیانگر ناکامی سیاست‌های موجود در تأمین مسکن است.
مدیرگروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس تأکید کرده است که جهت افزایش استطاعت مسکن یا به عبارتی خانه‌دارشدن مستأجران و اقشار کم‌درآمد، سیاست استیجار اجتناب‌ناپذیر است؛ زیرا محل عرضه با محل نیاز همخوانی ندارد و میان سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ تنها ۲۳٪ واحدهای ساخته‌شده به سکونت مالک انجامیده و بخش عمدهٔ آن به بازار اجاره وارد شده است. ازاین‌رو، اختصاص سهمی از پروانه‌های ساختمانی به مسکن استیجاری را به‌عنوان راهکاری کوتاه‌مدت برای تقویت سیاست‌های مسکن اجاره‌ای و بهبود دسترسی به مسکن بیان کرده‌اند.
از دیگر موضوعات مهم مطرح شده در این میزگرد می‌توان به‌تناسب میان تولید و عرضه با تقاضا، محل و متراژ واحدهای عرضه‌شده و همچنین ویژگی‌ها و فاصلهٔ مکانی آن با محل اشتغال و خدمات اشاره کرد. در این راستا می‌توان به تعریفی از حکمروایی که آن را فرایند ساماندهی قدرت حاکمیت که در آن مشارکت‌کنندگانِ فرایند تصمیم‌سازی انتخاب می‌شوند اشاره نمود. با تمرکز بر این تعریف و باتوجه‌به فاصلهٔ عرضهٔ دولتی مسکن و نیاز واقعی خانوارها که نه‌تنها از نظر کمّی ناکافی بوده؛ بلکه از نظر تناسب با گروه‌های هدف نیز ناکام مانده است، ضرورت بازنگری اساسی در خط‌مشی‌های مسکن آشکار می‌شود.
بنابراین، باتوجه‌به دیدگاه‌های کارشناسان و تجربه‌های موجود، ضرورت دارد سیاست‌های مسکن در دو سطح کوتاه‌مدت و بلندمدت بازنگری شود. در گام نخست باید به ایجاد سامانهٔ یکپارچه و برخط اطلاعات مسکن توجه کرد تا شفافیت لازم برای رصد وضعیت بازار فراهم شود. این بستر اطلاعاتی امکان شناسایی واحدهای خالی و مسکن دوم را مهیا می‌سازد و می‌تواند ابزار مؤثری برای تنظیم عرضه و تقاضا باشد. در کنار آن، پایبندی به قوانین موجود همچون رعایت سقف اجاره‌بها و نظارت کارآمد بر اجرای آن، نقش تعیین‌کننده‌ای در کنترل سوداگری و افزایش تقاضای مؤثر خواهد داشت. از سوی دیگر، باتوجه‌به کاهش استطاعت مالی خانوارها، توسعهٔ مسکن استیجاری باید به‌عنوان سیاستی ضروری مدنظر قرار گیرد؛ تجربهٔ بسیاری از کشورهای موفق نشان داده است که این الگو می‌تواند ضمن پاسخ‌گویی به نیاز اقشار کم‌درآمد، بازار اجاره را نیز ساماندهی کند. همچنین اختصاص تسهیلات بانکی تفکیک‌شده برای ساخت، بازسازی، خرید و اجاره، می‌تواند جریان مالی حوزهٔ مسکن را هدفمندتر کرده و دسترسی گروه‌های مختلف جامعه به گزینه‌های مناسب را افزایش دهد.
بااین‌حال، اقدامات فوری تنها زمانی به نتیجهٔ پایدار خواهد رسید که در چارچوب چشم‌انداز بلندمدت دنبال شود. در افق بلندمدت، سیاست مسکن باید از تولید صرف به سمت حکمرانی هوشمند حرکت کند. تولید مسکن باید با درنظرگرفتن ظرفیت قابل‌تحمل محیطی و سقف جمعیتی بر اساس اسناد توسعه و عمران صورت گیرد تا از فشار مضاعف بر زیرساخت‌ها و محیط‌زیست جلوگیری شود. مکان‌یابی دقیق و توجه به توزیع متوازن کاربری‌ها در این مسیر اهمیت اساسی دارد. همچنین باید به نقش غیرقابل انکار بخش خصوصی در حکمرانی مسکن توجه داشت؛ چرا که این بخش به‌عنوان کنش‌گری مطلع از نیازهای واقعی خانوار، کشش بازار و محدوده‌های ساخت‌وساز می‌تواند نقشی کلیدی در بهبود حکمرانی مسکن ایفا کند. برای کلان‌شهری چون تهران نیز نیاز به طرح جامع و یکپارچهٔ مسکن احساس می‌شود؛ طرحی که بر پایهٔ آمارهای به‌روز و با مشارکت متخصصان حوزه‌های شهرسازی و اقتصاد مسکن، بانک‌ها و نهادهای مالی، وزارت نیرو و سازمان حفاظت از محیط‌زیست تدوین گردد. تنها در چنین چارچوبی می‌توان سیاست‌های ساخت، خرید و استیجار را به شکل پایدار و کارآمد پیش برد. در نهایت، هدف کلان این سیاست‌ها باید تغییر رویکرد از نگاه سرمایه‌ای به مسکن به سمت کالای مصرفی باشد؛ تغییری که می‌تواند زمینه‌ساز کاهش سوداگری، افزایش ثبات بازار و ارتقای کیفیت زندگی شهری گردد.
