مسکن ۲۵ متری؛ مُسکن خانه اولی‌ها یا سقفی برای تنهایی؟
طی هفته‌های اخیر کلنگ‌زنی احداث واحدهای مسکونی با مساحت ۲۵ مترمربع در ماهدشت کرج، یک جنجال کهنه درباره «حداقل متراژ مناسب مسکن در تهران و کلانشهرها» را زنده کرده است. این طرح در روزهای اخیر به دو علت مخالفت‌های بسیاری را برانگیخته است؛ اول اینکه مخالفان، مسکن ریزمتراژ را مناسب سبک زندگی ایرانی‌اسلامی مبتنی بر تشکیل خانواده و فرزندآوری نمی‌دانند و دیگر اینکه با توجه به وسعت سرزمینی ایران، الحاق زمین به شهرها برای ساخت مسکن با متراژ درخور را عاقلانه‌تر تلقی می‌کنند و اعتقاد دارند ساخت خانه‌های کپسولی برای جزایر و کشورهایی که کمبود زمین دارند، نسخه مناسبی است، نه ایران که حتی یک درصد از پهنه سرزمینی آن بارگذاری نشده است. با این وصف باید به مسکن ۲۵ متری آری گفت یا به مخالفان سرسخت آن پیوست؟ محمود اولاد، صاحبنظر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو یا «روزن‌آنلاین» نقاط قوت و ضعف این ایده را بررسی می‌کند. او معتقد است در ضوابط و مقررات موجود هیچ منعی برای ساخت واحدهای کوچک‌متراژ وجود ندارد و در طرح‌های جامع نیز صرفا درباره حدود مساحت قطعات بحث شده است؛ نه متراژ واحدها.
صبا رضایی: طی هفته‌های اخیر کلنگ‌زنی احداث واحدهای مسکونی با مساحت ۲۵ مترمربع در ماهدشت کرج، یک جنجال کهنه درباره «حداقل متراژ مناسب مسکن در تهران و کلانشهرها» را زنده کرده است. این طرح در روزهای اخیر به دو علت مخالفت‌های بسیاری را برانگیخته است؛ اول اینکه مخالفان، مسکن ریزمتراژ را مناسب سبک زندگی ایرانی‌اسلامی مبتنی بر تشکیل خانواده و فرزندآوری نمی‌دانند و دیگر اینکه با توجه به وسعت سرزمینی ایران، الحاق زمین به شهرها برای ساخت مسکن با متراژ درخور را عاقلانه‌تر تلقی می‌کنند و اعتقاد دارند ساخت خانه‌های کپسولی برای جزایر و کشورهایی که کمبود زمین دارند، نسخه مناسبی است، نه ایران که حتی یک درصد از پهنه سرزمینی آن بارگذاری نشده است.
با این حال از آنجا که فعالیت‌های اقتصادی بیشتر در تهران و چند کلانشهر دیگر متمرکز شده و در نتیجه نیروی کار به این شهرها مهاجرت کرده است، بر تعداد متقاضیان خرید خانه در کلانشهرها روز به روز افزوده شده و اراضی مسکونی در شهرستان‌هایی با که معضل بیکاری روبرو هستند، درد بی‌مسکنی را دوا نمی‌کند.
با این وصف باید به مسکن ۲۵ متری آری گفت یا به مخالفان سرسخت آن پیوست؟ محمود اولاد، صاحبنظر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو یا «روزن‌آنلاین» نقاط قوت و ضعف این ایده را بررسی می‌کند.
مقررات موجود درباره مسکن ۲۵ متری
در گام اول باید دید آیا ضوابط و مقررات بالادست بخش مسکن مجوز ساخت واحدهای نقلی با این متراژ را می‌دهد؟ اولاد در این رابطه به «روزن‌آنلاین» گفت: احداث واحدهای ۲۵ متری از نظر قوانین و مقررات هیچ منعی ندارد. در طرح‌های جامع درباره حد نصاب تفکیک قطعات، حدودی مشخص شده است؛ اما درباره متراژ واحدها مانعی برای احداث واحدهای ۲۵ مترمربع و یا کمتر قید نشده است.
او در رابطه با اینکه در طرح تفصیلی شهر تهران حداقل متراژ برای واحدهای آپارتمانی ۳۷ مترمربع تعیین شده است، گفت: این ضابطه را در کمیسیون ماده پنج می‌توان تغییر داد. مهم، طرح جامع است که به عنوان نقشه اصلی توسعه کالبدی شهر، در آن منعی برای احداث واحدهای ۲۵ مترمربع پیش‌بینی نشده است. در واقع چند وزیر طرح احداث خانه‌های ۲۵ متری را مصوب کرده‌اند و همرده با مصوبات دولت است.
پناهگاه مستاجرها
واحدهای ۲۵مترمربعی به خانوارهای متوسط رو به پایین کمک می‌کند تا از اجاره‌بهای نجومی پایتخت رهایی یافته و با سرمایه‌ای نه چندان زیاد صاحب خانه شوند.
اولاد درباره این مزیت ساخت میکروآپارتمان‌ها گفت: خانوارهای متوسط به پایین که توان خرید خانه نداشته و پرداخت اجاره‌بها نیز برایشان دشوار است با این طرح صاحب خانه می‌شوند. در واقع این طرح برای فقرا و قشر زاغه‌نشین یا خانوارهایی که در پشت‌بام‌ها زندگی می‌کنند، طرح خوبی است و موجب می‌شود سقفی بالای سرشان باشد.
او با تاکید بر اینکه خانوارهای فقیر الزاما در یک رده و طبقه درآمدی نیستند، گفت: قشری از فقرا هستند که کارتن‌خواب نیستند؛ اما امکان خرید خانه با متراژ بالا را هم ندارند. برای این قشر خانه‌های ۲۵ متری بسیار مناسب است.
سقفی برای تنهایی
اولاد در عین حال تاکید کرد که طبقات پایین درآمدی تنها متقاضیان خرید مسکن ۲۵ متری نیستند و افزود: ممکن است فردی سرمایه لازم برای خرید یک واحد ۵۰ متری را داشته باشد اما ترجیح بدهد بخشی از سرمایه‌اش را در کاری دیگر وارد کند. این فرد می‌تواند یک واحد ۲۵ متری خریداری کرده و مابقی سرمایه خود را در کسب و کار وارد کند. ممکن است یک دانشجویی از شهرستان برای ادامه تحصیل به تهران بیاید و تنها زندگی کند، یا فردی که تنها زندگی می‌کند از خانه خود تنها به عنوان خوابگاه استفاده کرده و تمام روز را در حال فعالیت بیرون از خانه باشد؛ این افراد به واحدی بیشتر از ۲۵ مترمربع نیاز ندارند و چنین واحدهایی نیازشان را رفع کرده و برایشان کافی است.
اختلاط متراژ؛ پیش‌شرط مهم کوچک‌سازی
این کارشناس اقتصاد مسکن بر ضرورت اختلاط متراژ در نواحی مختلف بازار مسکن تاکید کرد و به روزن‌آنلاین گفت: بازار مسکن باید از تنوع کافی در متراژ واحدها برخوردار باشد. از نظر مقیاس و نوع آپارتمان هر میزان تنوع بازار مسکن بیشتر باشد، همان قدر به نیاز اقشار مختلف جامعه بهتر پاسخ داده می‌شود و از تعداد افرادی که به دلیل نداشتن استطاعت خرید واحدهای موجود با مساحت متعارف به مراتب بیشتر از نیازشان، به بیرون بازار مسکن رانده شده‌اند، کاسته می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن به یک ملاحظه مهم درباره نحوه توزیع واحدهای ریزمتراژ ۲۵ مترمربعی هم اشاره کرد و یادآور شد: احداث مجتمع‌هایی با واحدهای ۲۵ متری در جنوب شهر، در حقیقت انگ فقر و کم‌برخورداری زدن به ساکنان این واحدها است. از سویی دیگر ایجاد تنوع متراژ و نوع در مقیاس‌های واحدهای مسکونی به تعداد بیشتری از خانوارها و مردم برای خانه‌دار شدن کمک می‌کند. به شرط آنکه در تمام مناطق و مجتمع‌های مسکونی واحدهای ۲۵ متری نیز ساخته شوند، نه در یک محله و مجتمع مسکونی خاص. در واقع ایده‌آل این است که در هر مجتمع و تمام مناطق واحدهای ۲۵ متری نیز در کنار واحدهایی با متراژهای دیگر وجود داشته باشد. اما اینکه در یک مجتمع یا منطقه مثلا یکهزار واحد ۲۵ مترمربعی ساخته شود و فضای جدایی‌گزینی و انگ زدن ایجاد کند، اقدام درستی نیست. به طور کلی احداث یک مجتمع مسکونی با واحدهای صرفا کوچک مقیاس که خصلت منسوخ شده در طرح‌های مسکن اجتماعی و حمایتی است، نباید تکرار شود.
زمین هست، اما نه در تهران
پاسخ این صاحبنظر اقتصاد مسکن به استناد مخالفان کوچک‌سازی که علت مخالفت خود را وسعت اراضی کشور و قابلیت توسعه افقی شهرها با الحاق اراضی پیرامونی عنوان می‌کنند این است: زمین در ایران فراوان است، اما کجا؟ و تقاضای مسکن در کجاست؟ سیاست آمایش سرزمینی در ایران اجرا نشده و ساختار قدرت و ثروت در تهران و کلانشهرهای کشور متمرکز شده است. به همین دلیل تقاضای مسکن نیز برای تهران و دیگر کلان‌شهرهاست؛ نه شهرهایی که اراضی و زمین‌های بسیاری دارند.
این کارشناس بازار مسکن افزود: در تهران زمین به میزان کافی برای توسعه قابل توجه مسکن‌سازی وجود ندارد. این که باید تمرکززدایی در اولویت قرار گرفته و آمایش سرزمینی صورت بگیرد، یک مساله است؛ اما این که بگوییم زمین در کشور بسیار است و نباید مردم در تهران و کلانشهرها زندگی کنند، منطقی نیست.
اولاد خاطرنشان کرد: گروه‌هایی در کشور هستند که سال‌هاست اجازه تمرکززدایی نمی‌دهند. اگر هم این اقدام اجرایی شود، حداقل ۱۵ تا ۲۰ سال طول می‌کشد تا به نتیجه برسد. آیا باید منتظر بمانیم تا تمرکززدایی انجام شود؟ اگرچه فرونشست زمین، خشکسالی، ناترازی برق و تمام این مسائل را داریم و تمرکززدایی از پایتخت امری ضروری است، اما این موضوع یک روند بسیار طولانی دارد.
وی تاکید کرد: اکنون بهترین راهکار ایجاد تنوع متراژ در واحدهای مسکونی است و باید واحدهای کوچک مقیاس در تمام مناطق و مجتمع‌های مسکونی ساخته شوند. البته در کنار آن باید تمرکززدایی از پایتخت و کلانشهرها نیز به صورت همزمان دنبال شود.
