زمین‌خواری و دروغ‌نامه مسکن در دوازده گزاره

روزن‌آنلاین؛ فرشید سامان‌پور - برخی روانکاوها می‌گویند انسان‌ها هواهای نفسانی خود، مثلاً حرص و آز را تحت واژگان موجه مطرح می‌کنند تا دست‌کم خودشان را توجیه کنند. این روال در سطح سیاسی و اقتصادی هم هست و شدید هم هست. بسیاری از سیاستمداران ممکن است برای منافع شخصی وارد جنگ قدرت شوند ولی هدف خود را صرف خدمت به مردم معرفی کنند. یا چه بسا گسترش مردم‌سالاری هدف حمله به کشور دیگری معرفی شود.

گاهی زمین‌خوارها هم گاهی غصه مردم را دارند، دنبال تهیۀ سرپناهی در شهرهای آلوده و یک چهاردیواری برای آخر هفته همان فلک‌زده‌ها در نقاط خوش آب و هوا هستند. گاهی خودشان هم واسطۀ خیرند. تا اینجای کار عجیب نیست و اتفاقاً خیلی هم عادی است. اینکه همین اشک‌های زلال مبنای سیاست‌ها و تصمیماتی هم بشود عجیب نیست و متأسفانه مختص ایران هم به نظر نمی‌رسد. مشکل آنجایی است که این سرپوش‌ها وارد حوزۀ علم و سیاست‌پژوهی بشود و کلاً بخواهد منطق علمی  را بیمار کند و از ریشه درآورد. این یکی فکر کنم از خصایل نادر سیاست‌گذاری در ایران باشد، دست کم تا این حد که می‌بینیم.

چندسالی است گویا سرپوش زمین‌خواری شده مسکن، آن هم مسکن محرومان و مستضعفان. اما این بار این سرپوش نه تنها در محافل سیاسی رخنه کرده، بلکه می‌خواهد محافل سیاستی و دانشگاهی و حتی حوزوی را هم با خود همراه کند که این‌چنین گسترده شروع به ساخت و بسط شبهه‌های شبه‌نظری و شبه فقهی می‌کند حتی به زور عدد و رقم. همین‌ها را هم می‌کنند مبنای علمی (!) حمله به فلان دولت و بهمان وزیر، به خصوص اگر این علم‌نمایی به همت برخی مجلسی‌ها ظاهر قانون هم به خود گرفته باشد.

قبلاً جزیی و کلی در این باره نوشته‌ایم و نوشته‌اند. این بار فهرستی از این گزاره‌های را که باز سر زبان برخی نماینده‌های جوان هم افتاده را یکجا، به همراه واقعیت علمی  آنها بر اساس منابع مستند آورده‌ایم که شاید از این به بعد مجبور نباشیم بابت هر شعار غلط یک بار مطلب بنویسیم. این مطالب از میان مصاحبه‌ها و اظهارات چند «تئوریسین» فعال و پرسروصدای حامی آن جریان استخراج شده و البته معمولاً دهان به دهان می‌چرخد و شاید هر کدام صدبار مطرح شده باشند. بنابراین اصراری بر معرفی یک مرجع خاص نداریم (مگر در موارد خاص!). حالا شما چه باور کنید چه نکنید این لاطائلات آن‌چنان بلای جان کشور شده که یکباره می‌ینید حکمی در برنامه می‌گنجانند که 330 هزار هکتار شهرها را بگسترانید، بدون حتی نیم خط استدلال!

نخست - یک گزارۀ نادرست : «تراکم شهری در ایران و تهران بالاتر از دنیاست». برای مثال تراکم توکیو 43 نفر در هکتار، مسکو 26 نفر در هکتار، پاریس 38 نفر در هکتار، نیویورک 18 نفر در هکتار.

راستی‌آزمایی: کسی که معنای نفر و هکتار را بداند، به خوبی می‌داند که با 18 نفر و 26 نفر روی یک هکتار زمین اصولاً مدنیتی پدید نخواهد آمد. با این وجود این ریاضی‌فریبی (به قول استاد عزیز، دکتر صرافی) و یا شاید فریب خوردن از ریاضیات، بارها و بارها تکرار شده، و در نهایت هم در صحن مجلس از قول چند نمایندۀ معدود ولی «ول‌نکن قضیه». فکر کنم بهترین پاسخ به این شبهه (شبهه در بهترین حالت!) را مرکز پژوهش‌های مجلس در مطالعه‌ای داده است که در آن متذکر تفاوت‌های میان کشورهای مختلف از نظر تعریف شهر و محدوده و تراکم شده است. در اینجا برای نمونه، فقط تراکم پاریس را باز می‌کنیم.

تراکم مذکور 38 نفر بر هکتار مربوط به منطقۀ شهری پاریس با بیش از 2800 کیلومتر مربع مساحت است. در یک مقایسۀ سالم این تراکم باید با تراکم جمعیتی مجموعۀ شهری تهران مقایسه شود که کمتر از 11 نفر بر هکتار است. این مجموعۀ شهری از رودهن تا صفادشت و ملارد را شامل می‌شود و البته مساحت آن کمتر از نصف مساحت منطقۀ شهری پاریس است.

تراکم شهر اصلی پاریس (موسوم به ادارۀ 72) بیش از 200 نفر بر هکتار است که از تراکم شهری تهران بسیار بیشتر است. و تراکم بخش مرکزی منطقۀ شهری (با عنوان مادرشهر پاریس و شامل 131 شهرداری) با مساحتی بیش از تهران، حدود 86 نفر بر هکتار است (بنا به برخی منابع غیررسمی برخی نواحی پاریس بیش از 400 نفر بر هکتار، و برخی محلات در آن حدود 1000 نفر بر هکتار تراکم جمعیتی دارند).

به جز شهرهای کوچک ایران، میانگین تراکم جمعیت شهرهای ایران، 39 نفر بر هکتار است (این را با سقف 60 نفر بر هکتار مورد نظر حامیان گسترش افقی مقایسه کنید). در پنج کلانشهر تهران و مشهد و اصفهان و شیراز و تبریز هم تراکم جمعیتی آنها از تراکم دهۀ چهل کمتر است. یک دلیل مهم این امر طرح‌های جامع تهیه شده در دهۀ نخست پس از انقلاب بود که محدوده‌های بزرگی را با توجه به رشد جمعیت آن زمان الحاق کرد. ولی با کاهش رشد جمعیت سقف جمعیتی اکثر شهرها محقق نشد. به قول یکی از بزرگان اراضی زیادی به این شکل اسراف شد.

 

سوم - یک دروغ: برای ساخت مسکن در شهرها کمبود زمین داریم

 این مورد علناً دروغ محرز است. در اکثر شهرها، پیرو مطالب بند فوق زمین‌های زیادی داریم که چون بدون برنامه و توافق الحاق و یا واگذار شده‌اند گاهی تا ده‌ها سال بلاتکلیف مانده‌اند. جالب است که رشد متوسط قیمت زمین از مسکن در ایران بیشتر است و برای مالکان صرفه در نساختن است. برای نمونه در یزد تا حدود نیمی از اراضی واگذاری در دهۀ هفتاد تقریباً تا دو دهۀ بعد به همان شکل خام موضوع دلالی شده بود، بی‌آن‌که ساختمانی روی آن ساخته شود. جالب آن است که آن نمایندگان نگران چندان پیگیر عرضۀ این اراضی نیستند و معمولاً چشم‌شان دوخته شده به اراضی ملی.

 

چهارم - یک دروغ دیگر: «افزایش عرضه زمین و مسکن باعث کاهش قیمت می‌شود»

این مورد را هم به دلیل تعدد شواهد ضدش، دروغ محرز می‌دانیم. به گفتۀ دکتر جابری از سال 1384 تا 1400 مساحت سکونتگاه‌های کشور 80 درصد افزایش یافت، در حالی که جمعیت تنها حدود 19 درصد. ولی اتفاقاً بیشترین افزایش قیمت هم در همین سال‌ها رخ داده است. طبق مطالعۀ منجذب و مصطفی‌پور (1392) عرضۀ مسکن مهر در مقطع بسیار کوتاهی (آن هم قبل از تحویل عمدۀ واحدها) کاهش یافت و سپس تقریباً به روال قبلی برگشت. مدل‌سازی انجام شده توسط ذبیحی‌دان (1404) هم حاکی از عدم تأثیر افزایش عرضۀ مسکن عمومی و دولتی بر کاهش قیمت در آینده در تهران است. مطالعۀ دیگری توسط فردین یزدانی روی تراکم‌فروشی (و افزایش عرضه به واسطۀ آن) هم معکوس این گزاره را در تهران نشان داده است.

پنجم - یک گزارۀ غلط: «گسترش افقی شهرها هزینه‌های ساخت و نگهداری را افزایش نمی‌دهد» و «هزینۀ ساخت در ساختمان یک طبقه کمتر است»

نمایندۀ مروج این گزاره‌ها که قبلاً هم در شهرداری تهران بوده، در یک محاسبۀ جانانه تفاوت هزینه‌ها را فقط در زمینۀ جمع‌آوری زباله خلاصه کرده‌اند. ولی بر اساس استعلام مرکز پژوهش‌های مجلس، تأمین آب و برق در ساختمان یک طبقه حدود 80 درصد و نگهداری آن حدود 50 درصد نسبت به ساختمان 5-4 طبقه بیشتر خواهد بود. تأمین گاز هر واحد در در ساختمان دو طبقه دو برابر آن هزینه در ساختمان 5 طبقه است. ساخت هر واحد ساختمان 4 طبقه حدود 7 درصد ارزان‌تر از ساختمان یک‌طبقه است.

شش - یک دروغ مصطلح: مسکن پیشرانۀ اقتصاد است

چندین مطالعه موثق در این زمینه هست که خلاف این موضوع را ثابت می‌کند که جمع مختصری از آن در یادداشت دکتر شفیعی جمع شده است. لب کلام آن‌که سود سرشار (و رباگونۀ) حاصل از دلالی زمین و مسکن (و ساخت مسکن در پوشش آن) بخش مهمی از نقدینگی را از بخش‌های مولد اقتصاد به خود جذب می‌کند و تنها رونق کوتاه‌مدتی (که به پیشرفت پایدار و رونق دایم منجر نمی‌شود) پدید می‌آورد، نخبه‌های بازمانده در کشور را از بخش‌های مختلف اقتصاد به دلالی زمین و مسکن و ساخت و ساز کاذب می‌کشاند و در نتیجۀ اینها قشر قدرتمندی پدید می‌آورد که توان اثرگذاری زیادی بر سیاست‌های کشور خواهند داشت؛ از جمله با فشار برای تصویب قوانین حامی ساخت و ساز اسراف‌گونه که بلای جان مملکت شده‌اند و دلالان را طلبکار هم خواهند کرد.

البته این فهرست را همچنان می‌توان ادامه داد: «ساختمان ویلایی مصرف آب چندان بیشتری ندارد»، «بعدخانوار افزایش یافته (!)»، «راه‌حل افزایش مصرف انرژی و بحران زیست‌محیطی گسترش افقی است»، «شبکه‌های اصلی زیرساختی در کشور هست و شبکه‌های فرعی با کمک‌های مردمی، جهاد، سپاه، خیرین و ... قابل تأمین است». چه کنیم که فعلاً متأسفانه سطح بحث علمی در کشور ما در حوزۀ مسکن تا این حد از سقوط رسیده است!

 

 

هفت - یک گزاره دروغ: واگذاری رایگان زمین ملی به ساخت خانه‌ها ارزان منجر خواهد شد.

زمین‌های ملی باقی‌مانده (که از حاتم‌بخشی‌ها و رانت‌جویی‌های قبل و بعد از انقلاب در امان مانده‌اند) معمولاً در بیرون شهرها و بهترین حالت حاشیۀ آنها قرار دارند. موسسۀ تحقیقات مسکن و شهر استرالیا چندی پیش در گزارشی به این نکته مهم اشاره کرد که هزینۀ واقعی مسکن ارزان‌قیمت شامل عوارض حاصل از کیفیت معمولاً پایین بنا و هزینه‌های حمل و نقل و تأمین انرژی خواهد بود. من برای نمونه فقط هزینۀ معادل رفت و آمد و عمر تلف شده در آن را برای یک خانواده چهارنفره در یکی از شهرهای اطراف تهران برای سی سال محاسبه کردم و به رقمی شاید بیش از یک واحد بزرگ متوسط داخل شهر رسیدم. این خانه ارزان نیست، قیمت واقعی آن را مردم با اتلاف عمر خواهند پرداخت.

 

 

هشت و نه - یک  ریاضی‌فریبی و یک ادعای عجیب: «قیمت زمین در 30 سال اخیر 1100 برابر شده است» و «شهر تهران در دو سال 2019 و 2020 بیشترین قیمت مسکونی را داشته و رتبۀ دوم تقریباً نصف تهران بوده است».

در مورد نخست خوب می‌خواستید جز این باشد؟ حساب تورم این سال‌ها را دارید؟ دست‌کم از 97 به بعد تورم مسکن از تورم عمومی کشور پایین‌تر بوده است و از سال 92 تا 97 تقریباً با آن برابر بوده‌است. یک مثال مربوط به بحث را از قیمت گوشت قرمز می‌آورم که گفته شده فقط در عرض 10 سال، 3000 تا 3900 برابر شده است؛ مربوط از آن جهت که یک عامل گرانی گوشت احتمالاً تخریب مراتع و زندگی روستایی با همین ساخت‌وسازهای بی‌رویه و تشویق حاشیه‌نشینی روستائیان در شهرهای جدید است.

در مورد عجیب نهم، البته بعید می‌دانم دروغی به این صراحت گفته شده باشد و می‌گذارم به حساب غلط چاپی و یا اشتباه در نقل. ولی دربارۀ قیمت مسکن در کشورهای مختف هم دوستان جستجوی ساده‌ای در اینترنت داشته باشند کافی است. من اقلاً 200 شهر گرانتر از تهران پیدا کردم.

ده - یک گزارۀ نادقیق: «گسترش افقی شهر با اصول دین سازگارتر است» (آن هم یک‌طبقه).

البته این مورد بیشتر به عالمان الهیات و فقه مربوط می‌شود. ولی کتابی به تازگی با عنوان «ساخت‌وساز از منظر حقوق اسلامی، فقه‌العمران: مفاهیم، مبانی، احکام، قواعد و حقوق مرتبط» توسط مرکز مطالعات شهرداری تهران منتشر شده است که اصول فقهی شهرسازی و معماری را در جمع مختصری آورده. اما دریغ از یک آیه و حدیث و هر شاهد قانع‌کنندۀ فقهی دیگری که مؤید گسترش افقی باشد! نویسندۀ محترم (که حوزوی-دانشگاهی هستند) تنها شواهدی در رد بلندمرتبه‌سازی آورده بودند (خیلی هم خوب) ولی برای تعمیم آن مقالات و شواهد و ادلۀ غیرفقهی متوسل شده بودند آن هم از میزان جرم و جنایت و متد CPTED و ... . تنها شاهد برای گسترش افقی تفسیر شخصی از آن بود که در گسترش افقی بهتر می‌شود در آیات زمین و آسمان تدبر کرد. ولی ایشان این را نگفتند که با گسترش افقی مردم مسلمان چندین کیلومتر (فراتر از حد تعیین شده در همین کتاب!) باید طی کنند تا از ترافیک و آلودگی سنگین حاکم بر آن شهر فرضی افقی خلاص شوند به طبیعت برسند. آیا در ساختمان چندطبقه که طبق اصول و سازگار با طبیعت باشد، نمی‌شود آسمان و زمین را دید؟

البته در همین کتاب تا دلتان بخواهد شواهد و ادلۀ محکم فقهی در مورد محدودیت اندازۀ شهر، لزوم حفظ حریم آن، پرهیز از اسراف در ساخت، و حتی احکام مربوط به ساختمان‌های چندطبقه یافتم که تقریباً همگی با ساخت و ساز اسراف‌آلود و افقی مد نظر مجلسی‌های امروز تناقض شدید دارد.

 

یازده - یک ساده‌سازی: گسترش شهرها تناقضی با کشاورزی ندارد

برخی از افراد مسئول و بیشتر غیرمسئول، با آوردن اعدادی ادعا می‌کنند که 15 درصد مساحت ایران قابل سکونت است و بخش کمی از آن ساخته شده است و گسترش آن دخلی به کشاورزی ندارد. به فرض آن که این رقم هم درست باشد، باید یادآور شد زمین، کمیت صرف و لزوماً قابل شمارش نیست (اگر به عنوان مال‌التجاره به آن نگاه نکنیم)؛ پدیدۀ صنعتی هم نیست. نمی‌شود چندان انتظار داشت که قطعه‌زمینی که مثلاً نامناسب برای کشاورزی دانسته شده برود زیر ساخت و ساز و مالک زمین کشاورزی مرغوب مجاورش همچنان مشغول کشاورزی باقی بماند..

نمایندۀ جوان و سرسخت می‌فرمایند تا حدود 16 میلیون هکتار زمین کشاورزی داریم. ولی مرغوب‌ترین اراضی کشاورزی ایران به گفتۀ وزیر کشاورزی تنها حدود 3 تا 5 میلیون هکتار و آن هم معمولاً در حریم شهرها و روستاهاست. یعنی با گسترش شهرها بخش مهمی از تولید کشاورزی نابود خواهد شد. سال 1356، مشاوران تهیه‌کنندۀ طرح آمایش سرزمینی نسبت به این تهدید هشدار داده بودند. از 56 تا حالا چه اتفاقاتی که نیفتاده! از 1374 تا 1400 روزانه مساحتی معادل یک زمین فوتبال دچار تغییر کاربری غیرمجاز شده است. وزیر اسبق جهاد کشاورزی که نزدیک به جریان حامی گسترش افقی بود  روزی گفته بود که مرغوب‌ترین زمین‌های کشاورزی ایران همین حالا هم از بین رفته‌اند. از همۀ اینها گذشته بسیاری از آن زمین‌هایی که چشم زمین‌خواران را گرفته و ظاهراً غیرکشاورزی‌اند، مرتع و از مهمترین فرصت‌های فعلی تولیدات دامی در ایرانِ گرفتار خشکسالی هستند.

دوازده - یک طنز: «خانه بزرگ باعث جذب جمعیت به شهرهای کوچک و مهاجرت معکوس می‌شود».

جالب است که بدانید همین حرف‌های خنده‌دار، مبنای یک مدل مسکن با عنوان «معیشت‌محور» شده است که به گفتۀ برخی صاحب‌نظران جلد جدیدی برای بطرح باغشهرها هست که تذکر مستقیم رهبر نظام را در زمان خود به همراه آورد. اگر خانۀ خالی باعث جذب جمعیت می‌شد که الان این همه ویلاهای چندصدمتری شمال کشور (که شاید بعضاً یک هفته در سال هم استفاده نمی‌شوند) باید باعث مهاجرت معکوس و معیشت‌محور (نه خوشگذرانی‌محور) می‌شدند.