« احتکار زمین»؛ چند اشتباه در یک عبارت!
در روزهای اخیر عبارت «احتکار زمین» از سوی نمایندگان محترم مجلس و تندی چند از اصحاب رسانه در انتقاد به عملکرد وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن در راستای اجرای تکالیف قانون «جهش تولید مسکن» و «قانون برنامه هفتم پیشرفت»، شنیده می‌شود. در حالی که در این خصوص هم ماهیت انتقاد مطرح‌شده و هم عبارت انتخابی خالی از اشکال نیست. اولین اشکال حقوقی به احتکار خواندن، کمبود عرضه زمین و الحاق اراضی به حریم شهرها به مفاد قانون جهش تولید مسکن بازمی‌گردد.
سید حسین بهبهانی؛ پژوهشگر حقوق شهری و کارآموز وکالت - در روزهای اخیر عبارت «احتکار زمین» از سوی نمایندگان محترم مجلس و تندی چند از اصحاب رسانه در انتقاد به عملکرد وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن در راستای اجرای تکالیف قانون «جهش تولید مسکن» و «قانون برنامه هفتم پیشرفت»، شنیده می‌شود. در حالی که در این خصوص هم ماهیت انتقاد مطرح‌شده و هم عبارت انتخابی خالی از اشکال نیست.
اولین اشکال حقوقی به احتکار خواندن، کمبود عرضه زمین و الحاق اراضی به حریم شهرها به مفاد قانون جهش تولید مسکن بازمی‌گردد. بنا به قانون مذکور، زمین‌هایی باید از سوی دولت عرضه شوند که برای ساخت مسکن مورد نیاز و قابل استفاده باشند. البته از لحاظ فنی در هر نقطه‌ای از زمین، می‌توان ساختمان ساخت؛ اما برای ساخت مسکن، به عنوان یک «کالا» که نیاز اساسی بشر بر «سکونت» را رفع میکند و بنا به منطق قانون جهش تولید مسکن به درستی به عنوان کالایی اساسی سنجیده شده است؛ نمی‌توان هر زمین و منطقه‌ای را مناسب ساخت مسکن دانست. طبعاً زمین مناسب و مورد نیاز برای عرضه مسکن، زمینی است که ابتدائیات سکونت یعنی قابلیت اتصال به راه‌های درون شهری و برون شهری را داشته باشد. در مرتبه دوم، زمین مورد نیاز برای عرضه مسکن باید همزمان با شروع پروژ‌ه‌های زیرساختی مثل احداث راه، اتصالات انشعابات و آب و فاضلاب شهری همراه باشد چرا که در غیر اینصورت، زمینی که عرضه شده است با گذشت سال‌ها، امکان سکونت پیدا میکند و این امر به گواه تجارب متعدد نظیر شهرهای قیامدشت و فردیس، آسیب‌پذیری منطقه مسکونی و استهلاک سرمایه پدید خواهد آورد.
نیم‌نگاهی به طرح تحقیق و تفحص مجلس از احتکار زمین
احتکار زمین یا مدیریت اراضی؟ یادداشت علی اعطااین که دولت زیر بار افزایش بی‌قاعده گستره شهرها نرود، هر چه هست احتکار زمین نیست. و این که وزارت راه و شهرسازی، بدون پیش‌بینی زیرساخت و خدمات زیر بار الحاق اراضی پیرامون به گستره شهرها نرود، اسمش احتکار زمین نیست؛ این کار «مدیریت اراضی» است. اگر کسانی مدیریت اراضی را احتکار زمین می‌نامند، بی‌راه نیست اگر افزایش بی‌قید و شرط گستره شهرها را «حراج حریم شهرها» نامگذاری کنیم.
در این راستا نیاز است متذکر شد که ماده ۱۲ قانون جهش تولید مسکن، در تأمین زمین اولویت را به بافت‌های درون‌شهری فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیررسمی داده است و در خصوص زمین‌هایی که فاقد ویژگی فوق باشند، اقدام اولیه را تهیه طرح‌ها و مقدمات الحاق آن‌ها به بافت‌های شهری در طرح‌های جامع شهری است. بنابراین نمی‌توان صرف عدم عرضه زمین را نقض تکالیف قانون جهش تولید دانست و به قیاس اولویت چنین عدم عرضه‌ای را نمی‌توان احتکار خواند.
خطا و مسامحه دیگر در اختراع و استعمال «احتکار زمین» تنزیل زمین به عنوان منبع پیشرفت و توسعه پایدار شهری به کالاست؛ چرا که بنا به تعریف حقوقی، احتکار در خصوص عدم عرضه کالای قابل عرضه به بازار با هدف افزایش قیمت مطرح است. بنا به توضیحات قبل‌تر مشخص گردید که برنامه‌ریزی و اقدام به طراحی و اجرای مقدمات واگذاری زمین‌ها، مقدم بر عرضه آن بوده و بنابراین نمی‌توان کلیه زمین‌های واقع در حریم‌های شهری را قابل عرضه دانست.
در نگاه دوم، نمی‌توان زمین را کالا خواند و در این خصوص لازم به ذکر است احتکار از لحاظ فقهی صرفا در خصوص برخی از کالاها مطرح است (از جمله مشهور فقها معتقد به حرمت احتکار در گندم، جو، خرما و کشمش هستند) با این وصف بنا به احادیث و اخبار واحد، از جمله نامه امیرالمومنین (ع) خطاب به مالک اشتر، حکم احتکار را می‌توان به هر کالایی که مردم به آن نیازمندند در شرایط نیاز و اضطرار تعمیم داد. حال آنکه بنا به ویژگی‌های فوق، زمین‌هایی که مقدمات سکونت در آن‌ها فراهم نیست فاقد چنین ویژگی‌ای بوده و از طرفی اساساً کالا خواندن زمین، می‌تواند آسیب‌های جبران‌ناپذیری به توسعه پایدار شهری در کشور وارد نماید و اساساً به گسترش سکونت‌گاه‌های آسیب‌پذیر در برابر انواع معضلات زیست محیطی و حتی اجتماعی منجر شود. از طرفی دیگر، بنا به مفاد ماده ۷ قانون جهش تولید مسکن، بر فرض عدم عرضه، نمی‌توان هدف افزایش قیمت را متصور بود چرا که بنا به مفاد این ماده واگذاری صرفاً در قالب عقد اجاره ۹۹ ساله و بر مبنای یک درصد قیمت منطقه‌ای زمین (که توسط سایر مراجع دولتی اعلام می‌شود) یا قیمت روز کارشناسی زمین، هر کدام که کمتر باشد، ممکن است؛ بنابراین در موضوعی که مطرح شده است یعنی عدم عرضه زمین، احتکار اساساً قابل تصور نیست.
نتیجه اینکه عدم عرضه زمین را نه تنها نمی‌توان احتکار خواند، بلکه با درنظر گرفتن توضیحات فوق و اولویت مندرج در ماده ۱۲ قانون جهش تولید مسکن، حتی نمی‌توان آن را نقض تکالیف مندرج در قانون مزبور دانست؛ خصوصاً آنکه در مورد زمین‌های خارج از شهر، تکلیف اولیه دولت، طبق ماده ۱۱ همان قانون برنامه‌ریزی و آماده‌سازی اولیه زمین جهت عرضه زمین مناسب ساخت مسکن است نه عرضه هر زمینی در خارج از شهرها.
