دست مردم چطور از مسکن کوتاه شد؟
این جمله را بارها شنیده‌اید که خانه‌دارشدن برای ایرانی‌ها به آرزوی دور و دست‌نیافتنی تبدیل شده است. برخی محاسبات نشان می‌دهد که اگر ۴۰ درصد از حقوق ماهانه خود را پس‌انداز کنیم، می‌توانیم ۵۰ سال دیگر نقدینگی لازم برای خرید یک خانه را به دست بیاوریم و اگر فردی پس از گرفتن مدرک کارشناسی موفق به ورود به بازار کار شود، می‌تواند کمی بعد از تولد ۷۰ سالگی‌اش خانه‌دار شود؛ درحالی‌که سن امید به زندگی ایرانی‌ها حدود ۷۷ سال است. هرچند برخی سال‌های انتظار برای خانه‌دارشدن را یک قرن می‌دانند و برخی هم معتقدند سال‌های انتظار برای رسیدن به خانه این‌قدرها هم طولانی نیست اما چرا راه خانه‌دارشدن این میزان طولانی شد؟ پیروز حناچی، شهردار سابق تهران، معتقد است: علت اینکه دست مردم به مسکن نمی‌رسد، افزایش خارج از قاعده قیمت تمام‌شده مسکن است که بخش عمده‌ای از آن تحت تأثیر سیاست‌های کلان اقتصادی و تورم‌زایی دولت است.
این جمله را بارها شنیده‌اید که خانه‌دارشدن برای ایرانی‌ها به آرزوی دور و دست‌نیافتنی تبدیل شده است. برخی محاسبات نشان می‌دهد که اگر ۴۰ درصد از حقوق ماهانه خود را پس‌انداز کنیم، می‌توانیم ۵۰ سال دیگر نقدینگی لازم برای خرید یک خانه را به دست بیاوریم و اگر فردی پس از گرفتن مدرک کارشناسی موفق به ورود به بازار کار شود، می‌تواند کمی بعد از تولد ۷۰ سالگی‌اش خانه‌دار شود؛ درحالی‌که سن امید به زندگی ایرانی‌ها حدود ۷۷ سال است. هرچند برخی سال‌های انتظار برای خانه‌دارشدن را یک قرن می‌دانند و برخی هم معتقدند سال‌های انتظار برای رسیدن به خانه این‌قدرها هم طولانی نیست اما چرا راه خانه‌دارشدن این میزان طولانی شد؟ پیروز حناچی، شهردار سابق تهران، معتقد است: علت اینکه دست مردم به مسکن نمی‌رسد، افزایش خارج از قاعده قیمت تمام‌شده مسکن است که بخش عمده‌ای از آن تحت تأثیر سیاست‌های کلان اقتصادی و تورم‌زایی دولت است. شما هر اقدامی انجام دهید، اگر جلوی تورم را نگیرید، مجددا همه اینها نقش بر آب می‌شود. پس قدم اول کنترل تورم است. الان اگر قیمت مسکن این‌قدر بالا رفته که افراد قدرت خرید ندارند، اصلی‌ترین علت آن «تورم» است. قدم‌های بعدی، بالابردن قدرت خرید و کم‌کردن فاصله خانه‌دارشدن است. نورا حسینی، خبرنگار روزنامه شرق درباره نقش شهرداری‌ها در ساخت مسکن اجتماعی، تخلفات شهرسازی زیر پوشش بازگشایی از قفل‌های مسکن‌سازی و... با حناچی گفت‌وگو کرده‌است:
مسکن اجتماعی یکی از راهکارهای تأمین نیاز مردم به سرپناه است. در گذشته تأکید داشتید که ساخت این مسکن نباید دولتی باشد و باید به بخش خصوصی سپرده شود. چقدر سیاستگذاریهای گذشته در این حوزه را موفق می‌دانید؟
تجربه نشان داده که سه دهک پایین یا پنج دهک پایین جامعه توان پرداخت هزینه‌های اولیه خرید مسکن‌های حمایتی را ندارند اما نیاز است وارد این گردونه شوند. یک معنی‌اش این است که ما برای سرپناه‌‌داشتن این گروه باید فکر دیگری کنیم. معنی دیگرش این است که لازم نیست همه مالکیت داشته باشند، وقتی عده‌ای قدرت خرید ندارند، می‌شود برایشان مسکن حمایتی به شکل استیجاری تأمین کرد. همان چیزی که در دنیا معروف به مسکن اجتماعی است. این معمولا مورد توجه دولت‌هاست ولی عمده مسکن اجتماعی از طرف نظام مدیریت شهری و شهرداری‌ها ساخته می‌شود، چون هم ابزارش را دارند، هم زمین، هم امکانات و هم توانایی ساختش را دارند. حالا ممکن است دیگران هم به این ماجرا ورود کنند اما در نهایت، نهاد مدیریت شهری به‌عنوان یک نهاد عمومی می‌تواند این زمینه را فراهم کند.
ما نیازمند توجه به این حوزه هستیم، به این معنا که افرادی که قدرت خرید و هیچ نوع بضاعت مالی برای ورود به بازار مسکن ندارند، این فرصت را داشته باشند که به این شکل تحت پوشش قرار بگیرند. البته این نوع تحت پوشش قراردادن، ممکن است تبعاتی هم داشته باشد و مثلا به مهاجرت دامن بزند که باید تمهیداتی برای آن نیز اندیشیده شود. در ضمن باید به این نکته توجه کرد که از نظر شهرسازی، بهتر است افراد مورد حمایت در چنین طرحی در نقاط مختلف شهر ساماندهی شوند و فقط در یک منطقه جمع نشوند، چراکه با این کار زمینه برای تمرکز مشکلات اجتماعی یک قشر از جامعه در یک منطقه فراهم می‌شود. فارغ از این تبعات احتمالی، نظام مدیریت شهری توان انجام چنین کاری را دارد. این باید یکی از مأموریت‌های نظام مدیریت شهری و شهرداری‌های ما باشد و این کار قانون لازم دارد. دولت هم برای ایفای نقش خود، به این نهادهای عمومی یا به خیریه‌ها و سازمان‌های حقوقی ترغیب‌کننده کمک کند.
یعنی شما معتقد هستید که این تکلیف دولت نیست و نقش شهرداری‌ها به خاطر امکاناتی که دارند، پررنگ‌تر است؟
نه، براساس قانون اساسی تأمین مسکن و حمایت از مسکن اقشار کم‌درآمد جزء تکالیف دولت است اما روش‌های اجرائی و مکانیسم‌هایش می‌تواند متفاوت باشد. مثلا در داخل محدوده شهرها، از طرف شهرداری‌ها اجرا شود و خارج از محدوده شهرها از طریق تشکل‌های دیگر. در قانون شهرهای جدید، ظرفیت ایجاد شهرک‌های بخش خصوصی دیده شده است و سازندگان بخش خصوصی به‌عنوان توسعه‌دهنده می‌توانند مسکن متوسط، مسکن بالاتر از متوسط و مسکن پایین‌تر از متوسط برای کم‌درآمدها بسازند و همه اینها در کنار همدیگر شکل پیدا کند. دولت می‌تواند به توسعه‌دهنده امتیازات، امکانات یا وام اختصاص دهد، به شرط اینکه آن کسانی را که دولت معرفی می‌کند، در بخش کم‌درآمدها ساکن شوند. این‌گونه شما نه‌تنها محلات پرمسئله به وجود نیاورده‌اید، بلکه فضایی را ایجاد کرده‌اید که همه اقشار از نظر طبقه اقتصادی و اجتماعی بتوانند با همدیگر و در کنار یکدیگر زندگی کنند. کما‌اینکه شهرهای قدیم‌مان هم این‌طور بود؛ مثلا کسی که در بازار باربری می‌کرد، دیوار به دیوار خانه یک تاجر در همان شهر زندگی می‌کرد. خانه‌اش کوچک‌تر بود، ولی در کنار هم زندگی می‌کردند.
در دوره‌ای که مدیریت را در شهرداری برعهده داشتید، برای ایجاد مسکن اجتماعی چه کاری انجام دادید؟
ما به دولت اعلام آمادگی کردیم که حاضر هستیم این طرح را اجرا کنیم، به شرطی که شهرداری را مانند دیگران حمایت کنید. اما به نظر می‌آید این کار به قوانین محکم‌تری نیاز دارد تا شاهد موظف‌‌کردن نظام مدیریت شهری در مقابل کمک‌هایی باشیم که دولت برای اقشار آسیب‌پذیر یا کم‌درآمد ترتیب می‌دهد.
البته در تجربه اخیری که با آن مواجه شده‌ایم، شهرداری به مسکن‌سازی ورود کرده و خودش هم می‌گوید من می‌خواهم مسکن استطاعت‌پذیر را بسازم، ولی این بیشتر به بی‌قانونی در نظام حوزه شهرسازی منجر شده. یکسری مجوزهای کمیسیون ماده ۵ به شورای‌عالی شهرسازی نرفته و مکان‌هایی را در نظر گرفته‌اند که اصولا ظرفیت زیست‌پذیری پایینی دارند و ما در حال تکرار یک تجربه غلط در تهران هستیم که به گفته کارشناسان، مردم تهران در آینده با پیامدهایش روبه‌رو خواهند شد. می‌خواهم بدانم چه کار باید بکنیم که شهرداری‌ها بی‌قانون جلو نروند و به بهانه فقر مسکن، هر کاری دلشان می‌خواهند، نکنند... .
بله، متأسفانه با چنین فضایی روبه‌رو هستیم. در ادامه آنچه شما ترسیم کردید، بعدها معلوم شد که ۴۰ درصد مصوبات کمیسیون ماده ۵ در سال ۱۴۰۱ به اسم کم‌درآمدها بوده ولی در مناطق شمالی مثل منطقه یک تا سه اجرا شده. این حرف درست است؛ ولی در کنار آن برای حل موضوع مسکن کم‌درآمدها، باید مکان‌یابی کاملا با شهرسازی هماهنگی داشته باشد. ضمن اینکه حالا اگر به این نکات توجه نشود، ممکن است ما مناطق حاشیه‌ای و مکان‌های پرمسئله به وجود بیاوریم و به مهاجرت دامن بزنیم. شهرداری موظف است که سقف تعداد واحدهای مسکونی احداث‌شده در شهر (جمعیت‌پذیری شهر) را کنترل کند. این موضوع فقط نباید تک‌بعدی دیده شود و از دل مطالعات شهرسازی باید بیرون بیاید.
تکلیف پروژه‌هایی که از گذشته مانده، مثلا پروژه مسکن ملی چه می‌شود؟
طبیعی است که این پروژه‌ها باید به پایان برسد. مثل مسکن مهر که در دولت نهم آغاز شد و در دولت یازدهم تمام شد. در بخشی از این پروژه‌ها باید همان مسیر طی شود و در بخش‌هایی از دیگر پروژه‌ها که به آنها انتقاداتی وارد است، باید آن بخش‌ها اصلاح شود به طوری که عارضه‌هایش به حداقل برسد و همه‌جانبه دیده شود. صرفا تک‌ساحتی به موضوع مسکن نگاه نشود. اینها بعدا زیرساخت و خدمات جمعی مثل مدرسه، امکانات حمل‌ونقل، خدمات محلی و باشگاه و فضای سبز و... می‌خواهند.
اینجا یک مشکل وجود دارد. الان شما می‌گویید کار بعضی از این پروژه‌ها حتما باید به اتمام برسد ولی ما مثلا در پردیس می‌بینیم یکسری از فازها واقعا متروکه است. تمام شده، ولی ساکن ندارد، یعنی شما معتقد هستید این پروژه‌ها که مثلا در مکان‌یابی‌شان مشکل وجود دارد یا اصلا مطالعاتی صورت نگرفته و اجرای‌شان از اساس اشتباه بوده، باید به هر قیمتی تمام شود و تبدیل به یک فاز متروکه شود؟
باید توجه کنید که بعضی از اینها مالک دارند. این مؤید همان نکته اولیه من است. وقتی می‌گوییم سه دهک پایین یا پنج دهک پایین همین است. اینها مجوزهای‌شان را گرفته‌اند و مجوزشان را به کسانی دیگر فروخته‌اند. یا به بنگاه‌های معاملات املاک همان منطقه یا به افراد دیگر بنابراین شما می‌بینید که مسکن به نام کم‌درآمدها ساخته شده ولی به دست آنها نرسیده.
ما الان با یکسری فاز مسکن مهر خالی از سکنه روبه‌رو هستیم؛ یعنی با وجود این تجربه باید هر آنچه از گذشته بوده، تکمیل شود؟
بالاخره آن بخش‌هایی که تعهد شده و متقاضی حق و حقوقش را پرداخته، باید ساخته شود و شما کار دیگری نمی‌توانید انجام دهید. ممکن است بتوان یکسری اقدامات انجام داد که تبعات این فرایند به حداقل برسد، اما دولت ناچار است تعهداتی را که در مورد افراد داشته، به انجام برساند. البته من آمار دقیقی از وضعیت ندارم؛ طبیعتا کاری که باید انجام شود، با مطالعه باید همراه شود تا به بهترین نتیجه برسد.
در سه سال اخیر با رکورد مصوبات ماده 5 مواجه هستیم؛ مصوباتی پرحاشیه که انتشار آن باعث نگرانی کارشناسان حوزه شهری و شهرسازی شده است. آیا لزومی می‌بینید دولت بعدی به این موضوع ورود کند؟ به‌خصوص اینکه بعضی از شهرداری‌ها معتقد بودند اصلا نیازی نیست مصوبات کمیسیون ماده 5 به شورای عالی شهرسازی برود. قرائتی از قانون داشتند که می‌گفتند نیاز به انجام این کار نیست. در شرایط فعلی به نظر شما ضرورتی به ورود اورژانسی به این نوع پرونده‌ها مانند شهرک‌های مناطق 19 و 18، ساخت‌وسازهای تهرانسر یا همین هتلی که در پهنه‌های گسل قرار دارد، وجود دارد؟
این نکات اگر در دبیرخانه شورای عالی شهرسازی مطرح شود، دبیر شورا وظیفه دارد این کار را انجام دهد. تشخیص آن بر عهده دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و شخص دبیر شورا گذاشته شده و از قدیم هم همین‌طور بوده است.
بوده، ولی خودتان در جریان هستید که در این مدت این اتفاق نیفتاده...
اگر چنین بوده، کار غیرقانونی صورت گرفته است.
حتما در جریان قرائت مدیریت شهری کنونی از قانون بوده‌اید که یک روایت اختصاصی از قانون داشتند.
بله؛ می‌گفتند مصوبات ما نیازی به تأیید دبیرخانه شورای عالی ندارد.
و خیلی از این پروژه‌ها را شروع کردند؛ یعنی در منطقه تهرانسر کلنگ‌زنی شده، درست مانند پروژه‌های منطقه 22 که کلنگ‌زنی شدند و حالا با انبوهی از ذی‌نفع روبه‌رو هستیم.
آنجا هم کار غیرقانونی کردند. متأسفانه دستگاه‌های نظارتی ما درباره این پروژه‌ها که تعهداتی هم به‌وجود آوردند، غفلت کردند. بعدها ممکن است افراد خاطی را محاکمه و ضرر و زیان‌ها را جبران کنند، ولی متأسفانه تبعات این قضیه باقی می‌ماند و از بین نمی‌رود.
باز هم سؤالم را تکرار می‌کنم؛ حل این‌دست موضوعات برای اینکه تبعات کمتری به جا بگذارد، نیاز به ورود اورژانسی دولت بعدی ندارد؟
مطمئنا آن بخش‌هایی که غیرقانونی و در چارچوب قانون نبوده، باید توسط دبیر شورای عالی شهرسازی -هر کسی باشد- بررسی شود و در صورت عدم طی مراحل قانونی تا حدودی تغییر کند. مثلا وقتی من دبیر بودم، گفتم اگر مصوبات کمیسیون ماده 5 منتشر نشود و در سایت قرار نگیرد، جنبه قانونی ندارد و خلاف است؛ ولی الان مدت‌هاست که مصوبات کمیسیون ماده 5 به‌موقع بیرون نمی‌آید.
البته در سامانه شفافیت منتشر می‌شود، اما با یک فاصله یک تا دو ماهه.
آیا آنچه می‌گویید، همان چیزی است که در جلسات هم مطرح می‌شود؟ کسی این داده‌ها چک می‌کند؟ من بعضا دیده‌ام که مصوبه یا امضای کافی ندارد یا با حداقل امضا ثبت شده یا پایین امضا چیزی نوشته شده و اعضا با شروطی امضا کرده‌اند که آن شروط تحقق نیافته ولی پروانه صادر شده است که معنی آن این است که سندیت ندارد.
خیلی تأکید می‌شود که باید ساخت‌وساز مسکن اجتماعی در تهران، در بافت فرسوده شهر باشد. یکسری تغییر و تحولاتی هم به همین بهانه در طرح نفرآباد دادند یا گفتند مشکلات چندین‌ساله کن برطرف شده است یا یکسری تغییرات در طرح پیکان‌شهر دادند. اولا نگاه شما به این موضوع چیست؟ یعنی شما هم معتقد هستید که بخش عمده مسکن اجتماعی باید در بافت فرسوده تمرکز داشته باشد؟ ثانیا در تهران، ما در زمان شما هم طرح نفرآباد، پیکان‌شهر و کن را داشتیم. بازنگری‌هایی که شد و تغییر و تحولاتی که صورت گرفت، به نفع آن مناطق بافت فرسوده می‌بینید؟ یا باید منتظر چالش‌های اساسی در پیکان‌شهر، نفرآباد یا کن باشیم؟
وجه مشترک همه پروژه‌هایی که اصلاح شده، افزایش تراکم آنها‌ست. یعنی بردند و مجددا افزایش تراکم دادند. این لزوما به معنای در نظر گرفتن نفع شهر نیست؛ می‌تواند به‌عنوان نفع/رانت برای سازندگانش هم باشد. شما در شهر وظیفه دارید هم منافع شهروندان، هم منافع سرمایه‌گذاران و هم منافع سیاست‌گذاران و سیاست‌مداران را ببینید و هیچ‌کدام بر دیگری ارجحیت ندارند. یعنی حق نداریم به واسطه دیدن منافع سیاست‌گذاران و سرمایه‌گذاران، منافع مردم را حذف کنیم. همه این حرف‌هایی که ما می‌زنیم، بر اساس مطالعه درمی‌آید. اینکه در بافت فرسوده بسازیم یا جای دیگر، چقدر بسازیم، با چه جزئیاتی بسازیم؛ اینها همه در مطالعات به نتیجه می‌رسد و سلیقه‌ای نیست.
آنچه در نفرآباد تصویب کردیم، توسعه معماری ایرانی-اسلامی بود. حفظ محرومیت‌ها و ارائه الگوی ویژه‌ای که بعدها به واسطه ساختن آن، ارزش افزوده ایجاد می‌شود. حالا این را شما تقلیل بدهید به واحدهای مکعب‌مستطیلی چندطبقه. معلوم نیست که شما به کسانی که آنجا ساکن هستند خدمت کرده باشید. شما ممکن است کمتر بسازید ولی با کیفیت بالاتر تا وقتی احداث شهرک به اتمام می‌رسد، به آن افتخار کنید. این کار اهلش را می‌خواهد، آدم متخصصش را می‌خواهد که بفهمد، شیوه طراحی‌اش را بداند و بتواند آن را به بار بنشاند. فردی در حد کارآموز نمی‌تواند چنین کیفیتی را به وجود بیاورد.
برخی از اقداماتی که در سه سال اخیر در تهران صورت گرفته، ۱۰ سال دیگر خودش را نشان می‌دهد؛ مثل اقداماتی که در دهه ۹۰ شد و ما در ۱۴۰۰ داریم می‌بینیم؛ مشکلاتی که در حوزه آب و در حوزه فرونشست داریم. چقدر نگرانی دارید و چقدر فکر می‌کنید بشود این فرایندها را اصلاح کنیم به شکلی که کمترین آسیب را ببینیم؟
اگر بر اساس قانون و برنامه حرکت کنیم، جای نگرانی نیست. شما تبعات شیوه بارگذاری را دیدید. خارج از قاعده و منطق قانون حرکت کنید، هر اتفاقی ممکن است بیفتد. همان‌طورکه اشاره کردید، بالاخره منابع آبی‌مان در این منطقه محدود است و ما نمی‌توانیم از مناطق آبی که در این منطقه هست، استفاده کنیم، سقف محدودی دارد؛ بیشتر از آن، یا شما دارید بیش از حد از منابع زیرزمینی استفاده می‌کنید یا دارید جاهای دیگری را که طی آن آب باید به مناطق کشاورزی می‌رفته، به شهر اتصال می‌دهید. یعنی یک جای دیگر از آبادانی محروم خواهد شد. در هر صورت، وظیفه نظام مدیریت شهری این است که همان‌طور که در ابتدای دوره قسم خوردیم تا مطابق قانون و برنامه حرکت کنیم، اینجا هم باید اقداماتی صورت بگیرد تا این موضوع را به درستی کنترل و بر آن نظارت کنیم. اگر چنین اتفاقی نیفتد، افراد وظایف قانونی‌شان را انجام نداده‌اند.
سؤال آخر؛ با توجه به وضعیت فعلی مسکن، اینکه مثلا مسکن‌دار‌شدن مردم تقریبا به یک آرزوی بعید و طولانی تبدیل شده، چقدر امیدوارید مثلا بتوان ریل‌گذاری‌هایی کرد که این روند اصلاح شود؟ یک موضوع دیگر هم اینکه منتقدان دولت‌های گذشته معتقد بودند دور‌شدن مسکن از مردم به خاطر سیاست عدم ساخت دولت روحانی بوده است؛ این انتقادها را چقدر قبول دارید؟ و فکر می‌کنید برای اینکه مسکن به مردم نزدیک‌تر شود، چه راهکاری وجود دارد؟
اولین اقدام در مقیاس کلان، کنترل تورم است. علت اینکه دست مردم به مسکن نمی‌رسد، افزایش خارج از قاعده قیمت تمام‌شده مسکن است که بخش عمده‌ای از آن تحت تأثیر سیاست‌های کلان اقتصادی و تورم‌زایی دولت است. شما هر اقدامی انجام دهید، اگر جلوی تورم را نگیرید، مجددا همه اینها نقش بر آب می‌شود. پس قدم اول کنترل تورم است. الان اگر قیمت مسکن آن‌قدر بالا رفته که افراد قدرت خرید ندارند، اصلی‌ترین علت آن «تورم» است. تورم خیلی بیشتر از افزایش درآمد خانوار رشد پیدا کرده است. برای برخی از اقشار، صاحبخانه‌شدن تبدیل به یک آرزو شده و غیرقابل دستیابی است. پس قدم اول، کنترل تورم است که با سیاست‌های کلان اقتصادی انجام می‌شود.
قدم‌های بعدی، بالابردن قدرت خرید و کم‌کردن فاصله خانه‌دارشدن است. در قانون برنامه هفتم، ایدئال هفت‌ونیم سال گذاشته شده است؛ یعنی ایدئال این است که هفت سال و نیم طول می‌کشد که یک زوج جوان صاحب خانه بشوند. این کار به راحتی میسر نیست و شرایط خاص خودش را می‌خواهد. سرمایه‌‌گذاری عظیم و انتقال تکنولوژی می‌خواهد.
آمار هم نشان می‌دهد که ما در سال‌های متوالی مسکن ساخته‌ایم و بعضا در سال‌هایی بیش از نیاز هم ساخته‌ایم، ولی به تقاضای مؤثر جواب نداده‌ایم. تقاضای مؤثر یعنی چه؟ یعنی کسانی که خانه‌اولی هستند یا زوج‌های جوانی که نیازمند مسکن هستند. حالا ریشه‌اش کجاست؟ چرا چنین اتفاقی می‌افتد؟ ریشه‌اش این است که قرارداد نانوشته‌ای بین نظام مدیریت شهری‌مان و سازندگان وجود دارد. سازندگان علاقه‌مند به ساختن هستند و بازار سوداگری مسکن و نظام مدیریت شهری هم علاقه‌مند به این است که آثار و هزینه‌های جاری‌اش را تأمین کند. این عارضه را هم نباید فراموش کرد. به بهانه موضوع مسکن کم‌درآمدها، نباید چنین وضعیتی اتفاق بیفتد. دوباره برمی‌گردم به قانون و برنامه. داشتن حرکت قانونی و حرکت‌کردن بر اساس برنامه می‌تواند جلوی این قضیه را بگیرد.
