مسکن در سایه ریسک سیاسی؛ اقتصاد دارایی در شرایط بی‌ثباتی

مقدمه: رکودی فراتر از اعداد

در روزهای پس از تشدید تنش‌های ژئوپلیتیک اخیر، تمرکز عمومی بر نوسانات بازار سرمایه و نرخ ارز است، اما تأثیر عمیق‌تر این تحولات را باید در سکون سنگین بازار مسکن جست‌وجو کرد. این بازار نه شاخص روزانه دارد، نه تابلوی معاملاتی، اما هر افت‌وخیز آن آینه‌ای از ادراک ریسک، نااطمینانی و انتظارات اقتصادی جامعه است. برخلاف بازارهایی با واکنش لحظه‌ای، بازار مسکن با رکودی مواجه می‌شود که نه تنها کند است، بلکه فرساینده و مزمن نیز هست.

چرا بازار مسکن در شرایط پرریسک آسیب‌پذیرتر است؟

بازار مسکن به‌لحاظ ماهوی، مبتنی بر افق سرمایه‌گذاری بلندمدت، نیاز به نقدینگی بالا و محدودیت سیالیت است. این ویژگی‌ها باعث می‌شود در محیطی که اطمینان به آینده تضعیف شده، این بازار نخستین حوزه‌ای باشد که فعالان اقتصادی از آن عقب‌نشینی می‌کنند. در فضای افزایش ریسک سیاسی، مصرف‌کنندگان نهایی نیز برای حفظ انعطاف مالی خود، تصمیم خرید را به تعویق می‌اندازند؛ سرمایه‌گذاران نیز، به‌دلیل عدم قطعیت نسبت به سیاست‌های آتی، تمایلی به ورود به پروژه‌های ملکی نشان نمی‌دهند.

اثر اختلال اعتباری: پیوند گسسته ساخت و تقاضا

در شرایط بی‌ثبات، نظام بانکی به‌دلیل کاهش منابع و سخت‌تر شدن ارزیابی ریسک، تمایل خود را به اعطای وام‌های بلندمدت از دست می‌دهد. با توجه به این‌که هم طرف عرضه (پروژه‌های ساختمانی) و هم طرف تقاضا (خریداران مصرفی) به‌شدت وابسته به تسهیلات بانکی هستند، هرگونه اختلال در جریان اعتبار، موجب توقف مضاعف ساخت‌وساز و خرید مسکن می‌شود. در سال‌های اخیر نیز تسهیلات موجود، از نظر مبلغ، کارایی، و نرخ بهره، تناسبی با تحولات قیمتی بازار نداشته است. در نتیجه، حتی پیش از وقوع ریسک‌های جدید، بنیان مالی بازار مسکن دچار ضعف مزمن بود و شوک‌های سیاسی تنها تسریع‌کننده این روند بودند.

عقب‌نشینی تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای

درک عمومی از بی‌ثباتی، موجب شکل‌گیری تقاضایی بلاتکلیف می‌شود که خانوارها، به دلیل نگرانی از آینده‌ی درآمدی و تورم، تمایلی به تعهدات بلندمدت ندارند؛ سرمایه‌گذاران نیز به‌دلیل چشم‌انداز مبهم سیاست‌گذاری – از احتمال وضع مالیات‌های جدید تا کنترل قیمتی – ترجیح می‌دهند دارایی‌های سیال‌تری را انتخاب کنند. این نوع تقاضا در ظاهر وجود دارد اما وارد بازار نمی‌شود، موجب قفل‌شدن معاملات و رکود چرخه تولید، فروش و عرضه می‌گردد.

چرا رکود مسکن از رکود بورس متمایز است؟

رکود در بازارهای مالی می‌تواند به‌واسطه‌ی موج‌های نقدینگی، اخبار مثبت یا سیاست‌های فوری پولی به‌سرعت تعدیل شود؛ اما بازار مسکن، به‌دلیل زمان‌بر بودن تصمیمات خرید، طول چرخه ساخت، و وابستگی به سیاست‌های اعتباری، دچار رکودی مزمن می‌شود. از آن‌جا که در بازار مسکن اطلاعات شفاف و روزانه وجود ندارد، این رکود در نگاه اول پنهان می‌ماند، اما اثرات آن در بخش واقعی اقتصاد – از کاهش اشتغال ساختمانی تا افت مصرف خانوارها – به‌مرور نمایان می‌شود.

نگاهی به تجربه داخلی: درس‌های گذشته، چالش‌های امروز

در حافظه تاریخی ایران، دوره‌های متعددی از رکود بازار مسکن به‌دلیل تحولات سیاسی ثبت شده است. تجربه دوران جنگ تحمیلی و بازسازی پس از آن، گویای آن است که با بازگشت نسبی ثبات، بازار مسکن به مرور احیا شده و در مسیر رشد قرار گرفته است. اما تفاوت امروز، در ساختار پیچیده‌تر اقتصاد ایران، شبکه مالی ضعیف‌تر، و دامنه وسیع‌تری از عدم‌اطمینان است.

افق تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران: توصیه‌هایی در شرایط رکودی

در فضای فعلی، سرمایه‌گذاری در مسکن نیازمند افقی منطقی و واقع‌بینانه است. بسیاری از پروژه‌ها با کاهش شدید نقدشوندگی مواجه‌اند، و حتی تخفیف‌های بالا نیز تضمینی برای فروش سریع نیست. با این حال، باید میان رکود بازار و کاهش دائمی ارزش دارایی تمایز قائل شد. مسکن، به‌عنوان دارایی فیزیکی با کاربری واقعی، در میان‌مدت و بلندمدت ظرفیت بازیابی دارد. تصمیمات هیجانی در کف بازار، به‌ویژه فروش‌های غیرضروری، می‌تواند به زیان‌های بلندمدت بینجامد.

جمع‌بندی: مسیر احیای بازار، نه از جنس مالی که از جنس اعتماد

در نهایت، باید اذعان داشت که سیاست‌های مالی، تسهیلات بانکی یا برنامه‌های حمایتی، تا زمانی که فضای کلی اقتصاد سیاسی کشور دچار بی‌ثباتی است، نمی‌توانند رکود بازار مسکن را برطرف کنند. این بازار، بیش از آن‌که تشنه منابع مالی باشد، نیازمند بازگشت اعتماد است؛ اعتمادی که تنها با کاهش ریسک‌های سیاسی، ثبات در سیاست‌گذاری، و اصلاح روابط اقتصادی کشور با بیرون قابل ترمیم است.