یک روز به پایان مهلت یک هفته‌ای وزارت راه و شهرسازی به سکوهای انتشار آگهی های ملکی برای ثبت کد پستی برای تمام املاک عرضه شده در بازار فروش و اجاره مسکن باقی مانده و طبق آنچه وعده داده شده بود، اگر «دیوار» و «شیپور» چنین امکانی را فراهم نکنند، بخش املاک آنها به زودی تعطیل خواهد شد. اما آیا واقعا آگهی‌دهنده‌های ملکی در پلتفرم‌های مذکور نقشی در التهاب بازار مسکن دارند؟
هرچند مدیران پلتفرم‌های مذکور بلافاصله نسبت به این اولتیماتوم که از سوی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن مطرح شد، واکنش نشان داده و مدعی شدند که آنها آمادگی کامل برای این موضوع را دارند اما وزارت راه و شهرسازی روی یک موضوع سلیقه‌ای یعنی محل قرار گرفتن دکمه ورود به سامانه تطبیق کد پستی با ملک، متوقف شده است، اما واقعیت این است که سیاستگذار بخش مسکن فارغ از حواشی، برای اولین بار با یک تشخیص درست به موضوع نقش پلتفرم‌ها در جلوگیری از تبدیل بازار مسکن از ماهیت مصرفی به فضای سوداگری ورود کرده و ظاهرا مجلس نیز تمام قد پشت دولت ایستاده تا یکبار برای همیشه چالش آگهی‌های جعلی و قیمت‌ساز در بازار مسکن حل و فصل شود؛ کمااینکه اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز امروز عنوان کرد اگر دیوار و شیپور با طرح مقابله با سوداگری در بازار مسکن همراه نشوند، باید مانع فعالیت آنها شد.
به گزارش روزن‌آنلاین، چهار سال از اولین مداخله بالادستی در نحوه بازاریابی املاک از طریق پلتفرم‌های دیوار و شیپور می‌گذرد. اردیبهشت سال ۹۹ پس از گذشت حدود دو سال از شروع عصر جهش بی‌سابقه قیمت مسکن، زمانی که برای اولین بار نقش آگهی‌های جعلی در متشنج کردن جو روانی بازار مسکن مورد توجه قرار گرفت، اعلام قیمت در آگهی‌های ملکی توسط دادستانی ممنوع اعلام شد. اما این بدوی‌ترین اقدامی بود که با هدف جلوگیری از قیمت‌سازی‌های کاذب از سوی سوداگران بازار املاک صورت گرفت. عدم درج قیمت در آگهی‌های ملکی دوام زیادی نداشت و در همان یکی دو ماه ابتدایی اجرای این ایده مشخص شد، حذف قیمت پیشنهادی فروش املاک جز اینکه کار جست‌وجوی ملکی را دشوارتر و متقاضیان خرید را وادار به تماس مستقیم با آگهی‌دهنده‌ها می‌کند، کارکرد دیگری ندارد.
گام غلط بعدی برای کاهش التهاب بازار مسکن، حبس گزارش رسمی ماهانه از نبض قیمت و معاملات ماهانه مسکن پایتخت بود که در فاصله دی ماه ۱۴۰۱ تا شهریور ۱۴۰۲ توسط نهادهای رسمی متولی انتشار آمار مسکن اعمال شد. با این کار هم خریداران مصرفی مسکن جز اعتماد به قیمت‌هایی که فروشنده‌ها و واسطه های ملکی اعلام می‌کردند، هیچ راه دیگری برای سنجش فاصله قیمت پیشنهادی فروش املاک با سطح واقعی قیمت در معاملات قطعی نداشتند و عملا این اقدام هم به ضرر تقاضای مصرفی ملک تمام شد.
اما حالا برای اولین بار یکی از راه حل‌های بنیادی مهار سوداگری ملکی روی میز سیاستگذار قرار گرفته که اجرای آن نقش مهمی در پایان قیمت‌سازی صوری در بازار مسکن خواهد داشت و آن الزام به ثبت کد پستی روی تمام آگهی‌های ملکی از طریق اتصال پلتفرم‌ها به سامانه ملی املاک و اسکان است. دولت مدعی است بستر کاملا فراهم است اما پلتفرم ها از محدودیت‌های فنی برای اعمال این ضابطه سخن می‌گویند.
روش‌های رایج قیمت‌سازی در بازار مسکن
به گزارش روزن‌آنلاین، درج آگهی جعلی و به اصطلاح «فیک» برای املاکی که اصلا وجود خارجی ندارد، تنها یکی از راه های سوء استفاده از بستر بازارهای نیازمندی‌های آنلاین ملکی است که با الزام به ثبت کد پستی تا حد زیادی از آن ممانعت می‌شود. اما گروهی از بهره‌برداران از امکانات این پلتفرم‌ها از مسیرهای دیگری نیز به قیمت‌سازی کاذب برای املاک اقدام می‌کنند. مثلا درج آگهی برای فروش املاکی که وجود دارد، اما مالک آنها واسطه‌هایی هستند که اصلا قصد فروش ملک مذکور را ندارند و صرفا با هدف ایجاد جو روانی افزایش قیمت، واحد مذکور را آگهی می‌کنند. به این ترتیب حتی امکان بازدید از چنین ملکی وجود دارد، اما عملا قیمت آن قدر پرت است که هیچ وقت معامله‌ای سر نمی‌گیرد و صرفا خریداران و سرمایه‌گذاران ملکی را دچار خطای دید درباره ارزش واقعی املاک می‌کند.
یکی دیگر از روش‌های مرسوم این است که واسطه‌های ملکی مختلف که روی یک واحد مسکونی فعالیت می‌کنند و مشغول بازاریابی هستند، حق‌الزحمه‌های مختلفی موسوم به «بالاسری» برای خود در نظر می‌گیرند که خارج از ضوابط و مقادیر اعلامی توسط اتحادیه صنف مشاوران املاک است. آنها این حق‌الزحمه‌های چند برابری را به قیمت واقعی املاک اضافه می‌کنند و به نحوی که خریدار اصلا از این ماجرا مطلع نمی‌شود، آن را پس از اولین مرحله پرداخت بهای ملک، از فروشنده وصول می‌کنند. در مورد املاک کاملا مصرفی و متوسط قیمت، بعضا حق‌الزحمه‌های چند صد میلیونی روی قیمت ملک اضافه می‌شود که چون از ارزش واقعی آن ملک تفکیک نشده، عملا موجب می‌شود در آمارهای رسمی میانگین قیمت املاک معامله شده در هر منطقه طی یک ماه به شکل کاذب افزایش پیدا کند. این رویه حدود پنج سال است که در بازار مسکن رایج شده و خریداران و فروشنده‌ها عموما راهی به جز تن دادن به آن ندارند و عملا خود آنها هم ناخواسته در افزایش کاذب قیمت‌های رسمی در بازار املاک نقش دارند.
اما اگر درج کد پستی به ازای هر واحد ملکی اجباری شود، ثبت قیمت‌های متعدد برای یک واحد ملکی به راحتی توسط جست و جوگران قابل شناسایی خواهد بود و آنها می‌توانند از طریق تماس با آگهی‌دهنده‌ای که پایین‌ترین و به عبارتی واقعی‌ترین قیمت را اعلام کرده است، ارتباط برقرار کنند؛ آگهی‌دهنده‌ای که می‌تواند حتی خود مالک باشد. هرچند در گام بعدی قاعدتا باید برای تنظیم قرارداد به مشاوران ملکی رجوع شود؛ اما دیگر پرداخت حق واسطه‌گری چند صد میلیونی برای معامله یک آپارتمان کوچک در منطقه متوسط شهر، آن هم به شکلی که ارزش واقعی املاک آن منطقه را تحت تاثیر قرار دهد و به رشد کاذب قیمت مسکن بیانجامد، ممکن نخواهد بود.
با این وصف هیچ بهانه‌ای نباید موجب عقب‌نشینی سیاستگذار بخش مسکن از تشخیص درستی که بعد از چهار سال آزمون و خطا به آن رسیده است، شود. این انتظار خریداران مصرفی بازار مسکن است که در سال‌های اخیر تجربه مواجهه با انواع پلیتیک‌های قیمت‌سازی به وسیله آگهی‌های ملکی را داشته‌اند و بیش از همه از وضع موجود متضرر شده‌اند.