بررسی سیاست‌های مسکنی دولت در برنامه هفتم
ریشه مشکل مسکن در کشور کجاست؟ سرنخ حل مشکل مسکن در اختیار چه کسانی است؟ آیا با برنامه‌های دستوری و بلندمدت می‌توان مشکل چندساله مسکن در کشور را حل کرد؟ فردین یزدانی، کارشناس بخش مسکن و نویسنده طرح جامع مسکن به این پرسش‌ها پاسخ می‌دهد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن به‌تازگی اعلام کرده: «طبق آخرین آمار حدود ۱۲ میلیون جوان کشور به سن ازدواج رسیده یا از سن ازدواج گذشته‌اند. طبق این آمار ما پنج تا شش میلیون واحد کمبود مسکن داریم. البته باید در نظر داشت که این آمار جدای از آمار خانه‌های خالی است که گفته می‌شود در کشور وجود دارد». خبر کوتاه اما کوبنده بود، حدود شش میلیون کسری مسکن در کشور ثبت شده که البته این آمار تقریبی است و ممکن است بیش از آمار ارائه‌شده باشد. کمبود مسکن و در مقابل آن افزایش تقاضا سبب شده تا بازاری بدون ضابطه در مسکن شکل بگیرد به‌گونه‌ای که نه‌تنها خرید و تأمین مسکن ملکی به یک رؤیا تبدیل شده بلکه بر آمدن از پس هزینه‌های اجاره نیز در توان بسیاری از خانواده‌ها و اقشار متوسط و ضعیف جامعه نیست و همین باعث شده تا سیر مهاجرت به حاشیه شهرها و خانه‌های کوچک‌مقیاس و شکل‌گیری پدیده‌هایی همچون پشت‌بام‌نشینی، کانکس‌نشینی، آپارتمان‌های اشتراکی و... در سرتیتر رسانه‌ها قرار گیرد. شاخص‌های اقتصاد مسکن نشان می‌دهد وضعیت مسکن در کشور شرایط مناسبی ندارد. یکی از شاخص‌های مهمی که توانایی خرید خانوارها را مشخص می‌کند، زمان انتظار برای خرید مسکن است که آمارهای مختلفی در این زمینه بیان می‌شود از صد سال و 150 سال تا آرزو برای خانه‌دارشدن که ممکن است هموطنان با خود به گور ببرند. این افزایش نجومی قیمت مسکن در حالی است که هموطنان به مسکن احتیاج دارند اما خرید و اجاره در توان آنها نیست و از همین‌رو، بارها و بارها از مدیران و مسئولان مربوطه در این حوزه و دولت درخواست داشتند تا فکری به حال مسکن کنند، هرچند دولت‌های مختلف به فراخور میزان تسلط‌شان بر حوزه مسکن ایده‌ها و طرح‌های مختلفی دادند اما نه مسکن مهر، نه مسکن ملی، نه نهضت مسکن هنوز نتوانسته مشکل کمبود مسکن در ایران را حل کند. مدتی است که نمایندگان مردم در مجلس شورای اسلامی در حال بررسی احکام و بندهای مختلف برنامه هفتم توسعه هستند؛ برنامه‌ای که قرار است به مدت معین پنج سال مبنای تصمیمات مدیریتی در کشور باشد. یکی از فصل‌های این برنامه درباره سیاست‌های دولت در حوزه مسکن است تا بنا بر آنچه پیش‌بینی شده، وضعیت هموطنان در پایان چهار سال آینده در حوزه مسکن متحول شده باشد، و دیگر سال‌های نجومی صد سال و 50 سال شاهد صف خانه‌دارشدن مردم نباشیم. اما مرکز پژوهش‌های مجلس با انتشار گزارشی تحت عنوان «تحلیل سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج‌ساله و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه»، اعلام کرده که مقطعی‌بودن سیاست‌ها، نبود برنامه مدون و دورنمای بلندمدت از چگونگی رفع مشکل مسکن، نبود اطلاعات و آمار شفاف، نحوه اجرای سیاست‌ها و میزان کارایی آنها، موانع احتمالی بر سر اجرای آنها مانند کمبود منابع مالی و فقدان دانش لازم و همچنین سیستم نهادی ناقص و کژکارکرد موجب شده است که رویکردهای حقوقی و برنامه‌ای مصوبات همواره از خلأهای متعددی برخوردار باشند. اکنون با توجه به تقدیم لایحه قانون برنامه هفتم توسعه به مجلس شورای اسلامی لازم است عملکرد احکام مربوطه در قوانین برنامه‌های پنج‌ساله پیشین مورد ارزیابی و آسیب‌شناسی قرار گیرد تا ضمن تحلیل برنامه‌های گذشته و بررسی دستاوردها و مسائل و مشکلات، نسبت به تنظیم برنامه‌ای جامع و راهبردی با نگاه تحولی اقدام کرد؟ اما اساسا جای سؤال است که ریشه مشکل مسکن در کشور کجاست؟ سرنخ حل مشکل مسکن در اختیار چه کسانی است؟ آیا با برنامه‌های دستوری و بلندمدت می‌توان مشکل چندساله مسکن در کشور را حل کرد؟ فردین یزدانی، کارشناس بخش مسکن و نویسنده طرح جامع مسکن به این پرسش‌ها پاسخ می‌دهد.
آمارهای مختلفی از صف متقاضیان مسکن منتشر می‌شود. برخی از کارشناسان یا مسئولان از انتظار صدساله و 50ساله برای خانه‌دارشدن افراد می‌گویند، اما آنچه مسلم است اینکه رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته به میزانی بود که خانه‌دارشدن به یک رؤیا تبدیل شود و به نظر می‌رسد این روند مدت‌زمان انتظار را افزایش و پس‌انداز برای خانه‌دارشدن را به یک شوخی تبدیل کرده است.
مشکل مسکن ایران ریشه‌دار است و متأسفانه در سال‌های اخیر تشدید شده که ترکیب سوءمدیریت شهری به علاوه سیاست‌های تشویقی برای رانت‌گیری از املاک و مستغلات به همراه اعمال نفوذ صاحبان ذی‌نفع در کنار ناکارآمدی‌های سیاست‌گذاران دولتی، باعث این وضعیت شده است. از سال 97 هم‌زمان با تحریم‌ها و وخامت اوضاع اقتصادی، وضعیت مسکن به حدی خراب شد که دیگر نمی‌توان نسبت به حل این مشکل با استفاده از سیاست‌گذاری‌های حوزه مسکن امیدوار بود. متأسفانه حتی سیاست‌های حمایت‌های اجتماعی در بخش مسکن هم به هیچ وجه در این مدت هدفمند نبوده و در چند سال اخیر غیرهدفمندتر هم شده است.
من ارزیابی‌ای از سیاست‌های دولت در این بخش دارم به‌گونه‌ای که اگر دولت روحانی را در نظر بگیریم، گام‌هایی در حوزه نرم‌افزاری در این بخش همچون مسکن اجتماعی، طرح جامع مسکن و... برداشته شد، ولی این گام‌ها عملا به دلایل مختلف هیچ‌گاه به مرحله اجرایی نرسید و در سبد اولویت‌های دولت و تخصیص منابع قرار نگرفت و دولت قبل در نهایت سیاست مسکن ملی را در دستور کار قرار داد که این طرح با توجه به نیاز آن به تأمین مالی از سوی منابع بانکی آن هم در زمانی که وضعیت اقتصادی وخیم بود، درواقع کارآمدی چندانی جز برای اقشار متوسط رو به بالا نداشت.
از سال 97 عملا با جهش مداوم قیمت‌ها و از یک سو با کاهش مداوم درآمدها خانوارها مواجه بودیم. با این جهش‌های قیمت مسکن و کاهش واقعی درآمد خانوارها، اولویت خانواده‌ها نیز تغییر کرد و تأمین نیازهای مرتبط با اقلام خوراکی و اولیه، جزو اولویت‌های نخست قرار گرفت و تأمین مسکن ملکی، در اولویت‌های آخر جای داده شد و بخش زیادی از خانوارها فاقد حداقل توان برای پاسخ به این موضوع بودند.
دولت سیزدهم هم طرحی را به نام طرح نهضت ملی مسکن، که هیچ ربطی به برنامه‌های توسعه نداشت، در دستور کار خود قرار داد. این طرح ترکیبی از واگذاری زمین ارزان‌قیمت، ارائه اعتبارات بانکی به عنوان تأمین مالی و ارائه یارانه کمک سود بانکی به بخشی از اقشار جامعه بود تا مسئله مسکن در مقیاس چهار میلیون واحد مسکونی حل شود؛ این در حالی بود که این هدف نه با ظرف اقتصادی کشور سازگار بود و نه با توان مردم و دولت؛ بنابراین نتیجه این شد که به دنبال فراخوان، بخش زیادی از اقشار نیازمند مسکن در کشور، عملا امکان ورود به این طرح را تاکنون نداشتند.
دولت سعی کرد با پرداخت وام تا حدودی توان خرید مسکن مردم را افزایش دهد. هرچند با توجه به نرخ خرید اوراق و میزان اقساط پرداختی اساسا میزان استقبال از این وام در هاله‌ای از ابهام است.
در کنار این وضعیتی که در بالا عنوان کردم و همچنین نبود مدیریت دولتی کارآمد در دولت قبل و فعلی، اجرای این برنامه با چالش مواجه شد و علاوه بر این لازمه تأمین زمین و امکانات زیربنایی مورد نیاز برای این طرح نیز نیازمند پیش‌بینی یک سرمایه هنگفت در سبد بودجه دولت بود که عملا این موضوع به هر دلیلی در اولویت‌های دولت قرار نداشت؛ بنابراین نتیجه این کار، ارائه وامی شد که اقشار توانمند قابلیت استفاده از آن را داشتند و در خوشبینانه‌ترین حالت، ممکن است امکان ساخت حدود 400 تا 500 هزار واحد طی پنج، شش سال فراهم شود و این واحدها نیز نصیب اقشاری می‌شود که هم از عهده تأمین وجه اولیه و هم از عهده بازپرداخت تسهیلات در نظر گرفته‌شده برمی‌آیند. به بیان دیگر برنامه‌ریزی‌ای انجام گرفته آن هم در شرایطی که خانوارها باید 10 تا 12 میلیون تومان اقساط تسهیلات را بپردازند که بخش زیادی از جامعه توانایی بازپرداخت چنین اقساط ماهانه‌ای را ندارد؛ در نهایت این واحدهای مسکونی نصیب کسانی می‌شود که یا توان مالی بالایی دارند و یا شاید به نوعی با هدردادن منابع، نصیب کسانی شود که این واحدها را در بازار آزاد اجاره دهند و این یعنی دولت کلان‌پروژه‌ای را پیگیری کرده که به هیچ نتیجه ملموسی در اهداف تعیین‌شده نرسیده و حالا برای به نتیجه رسیدن کار، مسکن خودمالکی و واگذاری انفرادی زمین را تعریف کرده‌اند و با یک گام کوتاه‌آمدن اعلام کردند که به متقاضیان زمین واگذار می‌کنند تا خودشان خانه بسازند.
یکی از احکام مهم برنامه هفتم در حوزه مسکن‌سازی است. آیا سیاست‌های این‌چنینی که از سوی مجلس تصویب و برای اجرا به دولت ابلاغ می‌شود، می‌تواند به خانه‌دارشدن هموطنان کمک کند؟ اساسا تمرکزگذاری درستی در برنامه هفتم توسعه انجام شده است؟
اگر به برنامه هفتم نگاه کنید متوجه می‌شوید که تمرکز برنامه هفتم روی عرضه زمین، افزایش محدوده شهرها، تغییر کاربری و... است که در کنار هم قراردادن این پازل و نیز توجه به این موضوع که مالکانِ بخش بزرگی از زمین‌های اطراف شهرها اشخاص حقیقی یا حقوقی خاصی هستند و تغییر محدوده‌های شهری، رانت‌های هنگفتی نصیب مالکان این زمین‌ها می‌کند، به نظر می‌رسد این پازل در راستای توسعه رانت‌جویی از زمین است؛ بنابراین با این چشم‌انداز اتفاق خاصی در بازار مسکن گروه‌های درآمدی نخواهد افتاد.
در دهه 80 از هر صد خانوار جدید تشکیل‌شده، 60 خانوار وارد بازار ملکی شده و ظرف پنج سال مالک می‌شدند و این عدد اکنون به 15 خانوار رسیده و این یعنی فاصله هزینه تمام‌شده با درآمد خانوارها به‌ویژه خانواده‌های جدید به قدری زیاد شده که عملا صورت‌مسئله مالکیت مسکن پاک شده است. حال در چنین شرایطی اگر دولتی ادعا کند که می‌خواهد همه را مالک کند، شعاری عملا غیرممکن است.
از سوی دیگر به دلیل ضعف در مدیریت اقتصادی کلان، ادامه‌دار بودن تزریق نقدینگی و تورم حدودا 40 درصدی، قاعدتا قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد کمااینکه آمارهای بانک مرکزی نیز خلاف ادعای دوستان مبنی بر کاهش 20 درصدی قیمت مسکن را نشان داد. در چنین شرایطی معضل اجاره مسکن نیز دوچندان شده و حتی بخش زیادی از خانوارها قادر به اجاره ملک در شهرهای بزرگ نیستند و به سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه شهرها پناه می‌برند و این وضعیتی است که در کشور با آن مواجه هستیم.
همچنین در سراسر برنامه هفتم و در بخش طرح مولدسازی املاک و مستغلات دولت که شامل املاک مازاد و بلااستفاده دولت می‌شود، مشاوران فارغ از بررسی کارشناسی موضوع، مکلف به تغییر کاربری هستند و این یعنی پالس‌های افزایش قیمت مسکن، متضاد با سیاست‌های گفته‌شده است.
پس این‌طور که شما می‌گویید و از واقع امر هم پیداست، سیاست‌های اعمالی نتوانسته گره از کار مسکن باز کند، اما چرا چنین سیاست‌گذاری‌هایی در حوزه مسکن از سوی مسئولان این بخش رقم خورده است؟
فضای سیاست‌گذاری در ایران و همه دنیا تحت‌تأثیر قوای برندگان و بازندگان است و ذی‌نفعان در اتخاذ سیاست‌ها نقش بسیاری دارند؛ البته این به معنای اتهام‌زنی به مسئولین نیست، ولی فشارهای وارده از طرف گروه‌های مختلف و برآیند قوای اقتصاد سیاسی، مسئولان را به سمت‌وسوی اتخاذ سیاست‌های مختلف می‌کشاند و به هرحال گروه‌های ذی‌نفع تلاش می‌کنند مسئولان را به اتخاذ سیاست‌هایی خاص قانع کنند. کمااینکه در سیاست فروش تراکم که از دهه 70 شروع شد، جریان فروش تراکم از لحاظ جناح سیاسی مختص یک گروه خاص نبود و همه از مضرات آن آگاه بودند، ولی شما اکنون هیچ اراده آهنینی برای قطع فروش تراکم که یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ بوده، نمی‌بینید.
شما به عنوان یک کارشناس خبره حوزه مسکن، چشم‌انداز تأمین مسکن در کشور را با توجه به برنامه‌ها و احکام موجود چگونه ارزیابی می‌کنید؟
اکنون در شرایطی هستیم که مشکل مسکن در گرو مشکل درآمد خانوارهاست و برای حل مشکل درآمد خانوارها، نیازمند رشد اقتصادی پایدار در کشور هستیم و رشد اقتصادی پایدار نیز منوط به رشد سرمایه‌گذاری پایدار است، ولی حقیقت آن است که با وجود مثبت‌شدن رشد اقتصادی در سال جاری، نشانه‌ای جدی برای رشد اقتصادی پایدار در کشور نمی‌بینیم. ما به اصلاحات اقتصادی اساسی در حکمرانی سیاسی و اقتصادی نیاز داریم و تا این موضوعات حل نشود، نمی‌توان مشکل مسکن را حل کرد؛ چراکه تجربه علمی و جهانی می‌گوید رشد اقتصادی باید باشد تا مازاد بر مصرف به وجود بیاید و این مازاد مصرف، صرف سرمایه‌گذاری در ساخت و خرید مسکن از سوی خانوارها شود.
من کلید اصلی حل مشکل مسکن در کشور را رشد اقتصادی پایدار می‌دانم؛ چراکه درآمد حقیقی خانوارها در سال 1401 بسیار پایین‌تر از درآمد حقیقی خانوارها در سال 1396 است و با افت درآمد، طبیعی است که نمی‌توان خانوارها را صاحب مسکن کرد؛ ازاین‌رو نمی‌توان قرص و کپسول خاصی را تجویز کرد ولی توصیه سیاست‌گذاری این است که نیازمند گام‌های کوچک و هدفمندتر در راستای سیاست‌های اجتماعی مسکن هستیم و در عین حال به دنبال سنگ‌های بزرگ نباشیم؛ چراکه اگر هدف‌گذاری را سالانه صد هزارمسکن واحد مسکونی می‌گذاشتیم، شاید می‌توانستیم بخش کوچکی از مشکلات مسکن را حل کنیم، ولی با چهار میلیون چنین اتفاقی نخواهد افتاد. گام‌های بزرگ دن‌کیشوتی ناشی از بدفهمی مسئله است.
شما معتقدید که باید واقع‌بین باشیم و گام‌های کوچک و هدفمند در حوزه مسکن برداشته شود. پیش‌بینی شما از میزان تأثیر اجرایی‌شدن برنامه هفتم در بخش مسکن چیست؟
به نظر من نه‌تنها اتفاق مثبت، بلکه شاید شاهد اتفاقات منفی در برنامه هفتم باشیم؛ چراکه بحث‌های مطرح‌شده درخصوص تأمین زمین و خانه‌دارشدن، آثار منفی زیادی دارد. برای مثال مواردی چون اضافه‌کردن 0.2 درصد مساحت کشور به حوزه شهری و شهرهای معیشتی، ایده‌هایی است که کامبوج به دنبال آن بود، و نه امروزی است، نه شدنی، نه مطلوب؛ لذا این برنامه کمکی به حوزه مسکن نخواهد کرد مگر اینکه ما شاهد رشد پی‌درپی اقتصادی 10 درصدی در کشور باشیم که آن هم در فضای فعلی، چندان محتمل نیست. / اهالی
